宁波写字楼成“烫手山芋” 出路在于营销创新

   宁波最牛的一幢写字楼，从开盘到现在一年多，一平方米都没有卖出去。这样的尴尬在写字楼中频频出现，不少地块挂了大半年都无人问津，"养在深闺无人识”成了最好的写照。
   宁波的写字楼地块成了一个"烫手山芋”，不少业内人表示，现在已经直接进入"极度深寒”，"对开发商来说，写字楼的风险远远大于住宅，把宝押在住宅楼盘上还有翻身的可能，但现在去做写字楼，基本上都会打水漂。”房产商对写字楼市场避之不及。是宁波的写字楼市场已经饱和了，还是现在市场普遍比较低迷？

现象1

要价将近4亿无人接手
   浙江省产权交易中心网站上，标价3.9999亿元的宁波高新区某地块，整体出让的招牌挂出没多久，在该网站的热门项目中点击率排到第二，高的点击率面临没有交易的尴尬，到目前为止仍没有着落。
   公开信息显示，这块叫价将近4亿的项目地块位于宁波高新区。用地面积为37524平方米，土地用途为商务金融，地上规划总建筑面积为187068平方米，其中办公面积为84305平方米。
   记者了解到，该地块是由宁波海景房地产开发有限公司于2008年7月以3.94亿元的价格购买宁波高新区DM-8-B地块，购买仅半年，就将其出手。"这是一个用于写字楼的地块，现在并不好转手。宁波高新区的这个地块到目前为止，还没有找到合适的买主。”浙江产权交易所一位姓王的工作人员说，"有一些在洽谈中，但大部分买家都表示没有太大的兴趣，高价吓走了不少买主。”

现象2

一年多一平方米都没卖出去
   不仅如此，许多商务地块整体出让，都遭遇到冷场。"这很正常。”一位房地产的业内人士对此显得很淡定，"现在谁还会去拿商务楼的地，写字楼的地块都差不多成了房产毒药，连造好的写字楼都没人要。”
   值得玩味的是，宁波还有个更"牛”的写字楼，位于鄞州中心区的俊鸿嘉瑞自出生之日起到现在一年多了17173，连一平方米都没卖出去。
   根据统计，2008年11月宁波写字楼市场成交3427.78平方米，仅北岸财富中心、天润商座和姚江新都三个新入市项目都未有成交。这个数据已经是第四季度的最好成绩。
   另外，老三区写字楼的均价在9000元/平方米左右徘徊，而高新区和鄞州区的写字楼均价仅5000元/平方米-6000元/平方米。与此形成鲜明对比的是，最高位的时候，老三区最高的写字楼一度叫到2.3万/平方米。

分析

写字楼市场供求已严重失衡
   宁波写字楼市场低迷源于供求的严重失衡，这种失衡从几年前就开始了。
   "累计到现在，一方面存量消化不了，一方面又有新楼推出，总有一天会压垮。”一位业内人士说自己所说并非危言耸听，失衡更多表现在供求矛盾上。
   一直以来，宁波写字楼价格及租金水准都比较低，写字楼市场尚处于起步阶段，过快的发展建设导致了市场处于快速的新旧更替，透支了市场购买力的同时并压抑了市场价格的发展。进入2008年以来，摆在写字楼营销界面前的一个难题便是面对无客户挖掘、无客户上门的写字楼市场，小打小闹及各类营销活动已渐渐失去去作用，市场渐失去活力。
   根据相关机构统计，2008年宁波写字楼市场整体供应量超过190万平方米，与2006、2007年相比，供应量呈现翻倍式增长，其中2008年新增供应量为110.58万平方米。但消化量却直线下降，科贸中心推出后在2008年只销售了30%，华宏第五大道，自推出到12月，销售备案仅为5.13%，绿城绿园大厦的销售备案至12月仅为6.25%，天润商座更为恐怖，销售备案连0.5%都不到。以天润商座为例，近4万平方米的面积，仅卖出93平方米。
   据戴德梁行宁波双周报表预计，在下阶段宁波写字楼市场还将处于供大于求的局面。一方面，经济环境发展速度放缓，投资风险加大，部分宁波外向型商贸企业的倒闭使得写字楼市场越来越严峻；另一方面，市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚，在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。
   从写字楼供应来看，2009年鄞州南部商务区和东部新城大量项目需要去消化，销售压力非常大。

趋势

目前供应量将消化3年
   从土地出让情况来看，2007年宁波市共推出土地244宗，共计601.56万平方米，商服办公用地有79.56万平方米。从土地成交情况来看，2007年宁波6市区成交土地167宗，成交面积达456.15万平方米，其中工业和商业用地占绝大比例，其中商业办公用地约有83.94万平方米。
   2008年突破百万的新增供应量加上2007年约40万平方米的存量，使得2008年宁波写字楼市场整体供应量超过190万平方米。根据去年写字楼供销两旺的销售态势，这一供应量将消化3年。"更何况2008年写字楼销售惨淡的情况下，这么多存量不知道要消化到什么时候去。”合润地产的徐经理认为，现在这种情况下再怎么形容宁波写字楼的冷都不为过。

出路

写字楼前景靠营销创新
   尽管日子不好过，但是照样有一些依靠营销方式多样、创新点多的写字楼在异军突起。
   2008年，宁波写字楼销售方式多样，像高新科技广场联袂阿里巴巴、威斯汀中心联合国际一线酒店，这些手段的运用都有一定程度的创新，营销方式的创新间接加快了写字楼的销售速度。
   继城市综合体、庭院式办公、花园式办公等新型产品后，低密度、独栋别墅式办公项目更多涌现；以特定产业为特色的项目，也崭露头角。"所以我们有理由相信这些成功的营销经验和更多的创新方式会被开发商采纳到写字楼的营销中。”华星房产策划公司的蓝经理认为，在竞争激烈的2009，创新将是始终贯穿写字楼市场的关键词。

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