破解物管难题,最高法两部司法解释

   6月1日，《宁波地产》"风云对话”栏目邀请宁波大学法学院副教授蒋万来博士后，海曙区物业管理办公室副主任李峥艳，浙江绿城物业管理有限公司宁波分公司、中建物业管理有限公司、雅戈尔物业服务有限公司有关代表和业委会代表，共同探讨最高人民法院两部司法解释对物业管理的影响。

   5月24日，最高人民法院公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》。两部司法解释一经公布就受到市民、物业管理公司和社会各界的普遍关注。

   问题1：

   近年来，随着我国住房制度改革不断深入，涉及物业权益纠纷的案件数量不断增加，给物业服务管理公司和业主双方带来了众多难题。最高人民法院两部司法解释的公布对物业管理问题的解决有何意义？

   蒋万来表示，物权法的一些规定，其宣示的意义多于实际操作的意义。经过最高人民法院两年的摸索，出台了两部物业司法解释，较之前有很大的进步。首先，通过总结之前一些纠纷的处理经验，司法解释着重解决了业主身份的界定、住改商转换、物业费纠纷、物业服务、专有分和共有部分（如车位、车库）的界定等问题，在理论上完善了物权法体系。其次，由于物权法等法律规定比较原则，审判实践中出现了许多无法正确理解和适用物权法等相关法律规定的问题，审判压力与日俱增。两部司法解释的出台，为法院、物业公司、老百姓处理类似物业纠纷提供了行为准则裁判规范，具有很强的现实指导意义。

   问题2：

   物业管理老大难问题存在已久，严重妨碍了物业管理正常秩序和业主切身利益。这些问题存在的主要根源是什么？

   法律法规不完善、物管体制不健全等因素引发物业权益纠纷

   蒋万来认为，物业权益纠纷主要是由于建筑物所有权区分界定模糊而引起的。在具体的实践中，如部分小区业主购买了建设单位的商品房，但尚未依法办理所有权登记，物管在向业主收缴物业费时遭到拒绝，由于此前法律中没有对业主身份作出明确规定，容易引发物业纠纷。此次最高人民法院公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》对已经合法占有建筑物专有部分的，明确可以认定为业主。这一司法解释的出台为解决此类问题提供了法律参考。

   同时，他还认为物业管理市场不规范，建管不分的管理体制，是引发物业管理纠纷的根源。在实践过程中，因部分物业管理公司角色错位，服务不到位，存在物业服务质量与价格不符而引起的物业纠纷屡见不鲜。《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》对上述问题进行了明确规定，不仅物业公司不合理收费等问题得到有效监督，而且业主的恶意欠费行为也受到制止。如业主提出不需要有关物业服务或者因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费，在实践中，物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下，司法解释明确规定此类业主都应缴纳物业费。这就为空置房业主、低楼层业主拒交物业费及电梯费问题提供了法律参考。

   部分业主消费观念、消费意识不健全影响整体物管水平

   雅戈尔物业的相关负责人表示，有些业主消费观念、消费意识还没有完全树立起来，部分业主消费行为不规范、不文明。业主和物业管理公司往往通过签订一份具体明确、内容详尽的物业管理服务合同来规范、约束双方的行为。但是，一些纠纷当事人缺乏相应的法律常识，以致在合同履行时发生纠纷;有的纠纷当事人有意或无意地将不同主体间的法律关系相混淆，把原本不属于物业管理服务范围的法律关系转到物业管企业而引发纠纷。有的纠纷当事人法制观念淡薄，签订了《业主公约》、《物业服务合同》之后不认真履行，甚至故意侵犯对方当事人的合权益，酿成纠纷。例如业主购买房屋后，违章装修、搭建，随意停车等行为影响到其他业主利益，物业公司对其进行劝阻，但业主视而不见，严重妨碍了正常的物业管理秩序。

   问题3：

   物权法两部司法解释的公布，在一定程度上破解了物管难题，与此同时，政府职能部门、物业管理企业和业主委员会等又应如何提高物管水平？

   政府职能部门：加强物业立法加大引导、监督力度

   加强物业管理法规、规章建设是当务之急。目前物业管理方面的规定过于原则，缺乏可操作性，很多亟待解决的问题无法求得法律上的依据。李峥艳表示，最高人民法院公布的两部物权法司法解释,既为审理有关建筑物区分所有权和物业服务纠纷的民事案件统一裁判尺度，又为业主、业委会、物管企业之间的关系定位及各自权利、义务的行使提供了新的法律依据。相对于物权法，司法解释更具有实际操作性。作为政府职能部门，将加强两部物权法司法解释的普法宣传，并组织相关物业服务公司、业主委员会相关负责人进行学习。同时，指导业委会及物管企业正确行使相应的权利和义务，督促相关违法行为的自觉改正，减少物业纠纷发生，积极创造规范、有序、和谐的物管氛围。

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