宁波楼市“裂变”进行时

   2009年注定是宁波楼市很值得纪念的一年，自年初到进入"金九银十”的宁波楼市一路高歌猛进，谁都不会怀疑这列高速运行的火车可能会出现什么问题。如果说之前的宁波楼市涨幅冠军是从"量变”到"质变”的过程，那么如今的宁波楼市很有可能在悄悄发生着"裂变”，在这轮"裂变”之后的土地、住宅、写字楼、商业的市场将会是一个怎样的景象，笔者作出如下大胆预测：

   土地价值被重新评估

   宁波进入轨道交通时代对于城市与土地价值的意义而言，所代表的是城市各区域土地之间的价值差异开始逐渐缩小。从城市经营的角度上理解，是极大提升了城市的整体价值，随之土地价值也在四大坐标体系中被重新评估。第一是在全国城市坐标内被评估，土地的价值不再局限于宁波市场的参考标准，而是以长三角区域主要几个经济指标相当的城市来作参考，甚至以北京、上海、杭州的楼市发展来研判宁波未来的土地价值。通常的结论是，以温州、绍兴、台州等城市的经济指标来对比，那么宁波土地的价值肯定被低估，而北京、上海、杭州普遍过万楼面价的土地则是价值提升的趋势与方向。第二是以区域地王为坐标来评估，本轮地王的产生最大的不同之处在于出现了"郊区地王”，它打破了"中心地王”辐射性、梯度式的土地价值规律，在宁波土地供量不足的背景下，在各区域出现一个又一个地王也许不仅仅只是预测。第三是以区域在售楼盘最高价格为坐标，地王的产生打通了在售楼盘的价格上升通道，而在售楼盘的价格上调又催生了新地王，形成一个地价与房价的循环推动。第四是以"时间换利润”的开发心态为坐标，与之前"快打快收”的开发模式不同，拉高项目预期，延长营销周期，以"时间换利润”的模式在楼市上升通道中形成一个很重要的坐标来评估土地价值。

   市场依然存在隐患价格存在下探空间

   在充满不确定性的2009年，市场发生了基因突变，一时涨潮托起了所有的船。事实上，全球的经济危机依然没有过去，在全球经济一体化的今天，中国同样也不能独善其身，对于实体经济支撑的基本面依然有很大的影响，只是对中国而言没有所谓的金融危机，全球的经济危机在中国的表现更多的是制造业危机。在这样一个背景下，制造业、外向型经济、民间借贷资本等在这轮经济危机影响下以及对通货膨胀的预期下，资金迫切寻求出口。于是，房地产就成为了最佳而且是惟一的避风良港，在中国"二元”经济体系里面，一端的过冷会引发另一端的过热，而房地产业就是因为经济危机与通胀预期在上半年引发楼市意想不到的景气。而正是在地产行业的意见领袖们纷纷发表获奖感言，开始进行表扬和自我表扬的时候，市场也正悄悄酝酿着风险，存在着隐患。第一个隐患来自于投资资金的流向，今年宁波住宅楼盘的投资比例在30%-40%，部分楼盘甚至高达50%-60%，比之前上升了将近20%以上。在价格大幅度拉升的前提下，住宅产品无论从投资角度还是抵御通胀的作用都将被大打折扣，从近期开盘的楼盘反馈来看，住宅产品的投资比例有明显下降的趋势。第二个隐患来自于有效需求的大幅度缩水。宁波前几年市场正常的消化量在200万平方米-250万平方米，但现在面对动辄百万元级的房子，很多消费者只能是望房兴叹，毕竟高端需求只能是一小部分人所享有。目前市场"价高量缩”的现象也正是说明了有效需求大幅度缩水，使得供需的天平悄然进行着倾斜。当然对于宁波楼市未来的走势大体还是比较明朗，宁波五年内的用地指标也已经公示，绝对总量不大，但阶段性的调整不可避免，也存在着价格下探的可能。

   写字楼市场在"裂变”中异军突起

   宁波写字楼市场曾经一度遭受很大的质疑，面对年消化量仅为50万平方米的市场容量，庞大的供应量足够三年的去化。同时，宁波的外向型经济以及制造业受到经济危机不小冲击的前提下，写字楼市场压力可想而知。随着近期住宅价格的"高歌猛进”，写字楼与住宅价格的倒挂现象也愈演愈烈，甚至在鄞州中心区、高新区等同类地段住宅价格超过办公楼价格两倍以上，形成了巨大的价差。从今年6月份开始写字楼市场突然呈现出放量的态势，其中有相当一部分是因为投资资金开始抄底写字楼市场，因为无论从租金回报、物业增值、企业发展自用还是企业退税政策的大力扶持，都有足够的理由进行购买。市中心高品质的写字楼，如绿城绿园大厦、滨江国际广场写字楼都出现了集团购买的现象，而南部商务区的总部基地以及创新128庭院办公凭借独特的产品优势以及政府的财政补贴，近期的去化量几乎相当于去年一年的总量。写字楼市场的发展离不开城市发展的平台以及城市的产业特性，宁波的写字楼市场也逐步走向成熟，各家发展商也都摸索出操作写字楼的一套经验，以形象为建立平台的第一要素，通过产业链的集聚和地方政策扶持来打造核心竞争力，形成差异化路线，同时也设立了不同写字楼项目的赢利模式，在竞争激烈的环境中开创属于自己的一片天地。

   商业地产"越变越美丽”

   宁波商业格局的发展在2009年是具有历史意义的，以天一和万达为中心的"双核”时代即将结束，从已经开始营业的代表城市高端商业的和义大道、即将开街的代表城市文化商业的月湖盛园以及滨江国际广场、中信泰富广场、世纪东方广场、联盛国际商业广场等等一批各区域特色商业的建成，迎来的是宁波商业的"多核”时代。商业历来是投资的永恒主题，即使是去年地产整体不景气的时候，商业的去化也是较为平稳。一批以租售并举的方式并配有强大招商与运营团队的商业受到了投资者的追捧，尤其以滨江国际广场、联盛国际商业广场为典型代表，而一些高品质楼盘的社区商业也依然是商铺投资的热点。与住宅市场的大起大落相比，宁波商业地产市场相对平稳，商业地产的发展相对滞后，商业的开发量也出现几何式的跃进，相信宁波的消费容量足够能让这些商业地产"越变越美丽”。

   宁波楼市的"裂变”过程不亚于一部剧情跌宕起伏、让人惊心动魄的好莱坞大片，但愿"裂变”的结果可以是"破茧成蝶”，可以让宁波高速运行的楼市迈入健康的轨道，同时也可以为宁波城市的发展开创一片美丽的天空。

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