楼市主体回暖基本确定 调控恐将继续加码引发业内猜想

一边是楼盘纷纷加推牛气冲天"抢钱”，一边则是开发商数钱的同时又有着不安与隐忧。从寒冬到盛夏，当前的房地产市场，其迅猛转变似乎正在经历着复制2009年的疯狂逆转。

只是转变之后，刚刚开始的八月，或许将是中国房地产市场的又一道分水岭。随着国务院督查组的调研陆续结束，关于这次督查的结果亦被外界视为监管层是否需要出台房地产调控后续政策的一个重要参照。
新盘密集上市，各项目纷纷加推抢钱

重新梳理近半年杭州楼市的市场轨迹，不难可以清晰地看到，从今年二月份方正荷塘月色率先大幅度降价引发市场热销的效应推动下，杭州楼市在一轮又一轮的加推开盘潮中，彻底告别传统意义上的楼市淡季行情。

据记者统计，从5月份杭州举办人居展以来到现在的8月初，短短三个月的时间里，杭州不少楼盘均已经是数次抢先加推，"抢钱”意图非常明显。

位于下沙金沙湖板块的龙湖滟澜山在5月份加推二期花园洋房共计80套房源，两天内去化8成，一周之后加推40套花园洋房，基本抢购一空，整个五月份滟澜山以3亿的销售额雄踞杭州改善型住宅成交金额榜首。6月下旬，滟澜山又推出原定7月份推售的30套城市墅景洋房，短短一周内累计了近200组意向客户。

今年上半年表现抢眼的明星楼盘——位于丁桥板块的中豪四季公馆也经历了数轮加推。自4月份低价入市拉开丁桥板块价格战序幕以来，5月5日首批房源"日光”，紧接着在5月8日再次加推149套房源，同样当天售罄。而随着市场持续火爆，进入7月份，四季公馆更是连续加推三次，且每次加推其价格均有着小幅的上扬。

同样成为降价明星楼盘的万科良渚文化村·柳映坊二期，从5月13日采取试探市场的姿态推出74、75号楼共26套房源，半小时内即告售罄以来。万科良渚文化村·柳映坊二期在其后的时间内前后加推三次，其热销之势不可抵挡。而万科良渚文化村探梅里二期，自5月21日开盘以来，因其价格上的巨大优势，更是在此后数次加推中"一房难求”。7月31日，探梅里二期继续加推131、133号楼共计59套房源，一经推出再次当日售罄，成就8月以来第一个"日光盘”。

首次推向市场的宋都·东郡国际以"总价75万-90万”的姿态，于5月13日开盘，一开盘便进入销售高潮，当天预定超过9成，荣登下沙区域销售榜冠军。

此后，从6月10日开始，东郡国际前后继续加推两次，且每次都获得9成以上的去化率。而在8月份，东郡国际表示将再度加推二期8号楼房源。

在刚需项目"以价换量”持续热销的刺激下，一些在调控中曾经不被看好的定位高端项目也纷纷按捺不住，加入楼市中的"抢钱”大军中。

继今年3月8日首推456套房源当夜售罄之后，中海·寰宇天下"齐家90”再度上演夜光奇迹。6月4日、15日、21日三次加推，次次日光，在短短不到一个月的时间内，实现了成交近800套，几乎重演了2007年申花板块滨江万家花城热销接力棒。

又以保利·霞飞郡城市排屋为例，该楼盘的总价约在800万-1200万之间。5月16日低调开盘一小时就宣布售罄，创造了上半年高端排屋产品的销售传奇，日销金额超2.5亿。位于申花板块核心区域的银泰城写字楼6月22日首次推出当层面积700-800方，总价1500万左右C幢写字楼。让开发商意料不到的是，就是这样占用资金大的写字楼项目也被突然看好，而银泰城写字楼当日售罄，更是成就了杭州楼市写字楼销售的最好纪录。

从4月到近期的短短四个月内，位于仓前的青枫墅园以及萧山绿都四季华庭。其中绿都四季华庭四度开盘四度热销，一举成为今年上半年萧山区销售套数冠军，而青枫墅园加推势头亦同样积极，继今年2月份、3月份两次裸奔热销之后，青枫墅园在此后两个月两次加推两次热销，但是其最新的销售均价已经比此前加推的上涨了400元每平方米。

而经历过三次加推的基本上是本轮市场热销的主流。其中，包括天阳云筑和半岛国际、德信北海公园、滨江曙光之城和金色黎明、绿城兰园、赞成·乐山红叶、昆仑天籁、西溪山庄、赞成·檀府、金瑞城市风景、中天西城纪、宋都·晨光国际、郡原相江公寓、华盛达阅城等项目。而经历两次加推的则包括了德信泊林印象、顺发吉祥半岛、金隅江城府、得力名门世家、东和云第、宝龙城市广场、金都夏宫、东海·闲湖城、栖水珑庭、嘉里·桦枫居、方正荷塘月色、南北乐章、万泰·新语、名城公馆等项目。

业内人士表示，在今年5月份市场转暖以来，亮相杭州市场上的众多热销楼盘基本上都经历着加推的市场策略。"不管这种加推是市场真实需求还是开发商刻意营造的热销伎俩，但是，买房意向日益浓厚确实不争事实。而从成交数据来看，目前加推的项目绝大多数基本还能维持在7成去化左右，比较一年前的市场，这样的形式已经非常好了。”因此，"楼市主体回暖已经基本可以确定，虽然还没有到达全面回暖的地步，但是开发商热衷跑量已经基本可以确定。”

据了解，尽管过去的几个月时间内，杭州楼市各个楼盘纷纷加推不断，但是从8月份开始，这样的加推势头或将继续上演。整个8月，预计开盘的楼盘将达31个，其中9个为新盘首开。如此观察，开发商们似乎已经下定决心要在这个炎热的夏天纷纷"抢收”了。

给点阳光就灿烂，楼市的迷茫以及明天的隐忧

正是在开发商们一轮一轮的加推中，杭州楼市在刚刚过去的7月，终于迎来了一个看似非常抢眼的数据。根据杭州透明售房网统计数据显示，整个7月，杭州主城区总共成交商品房5280套，创下了近6年来同期成交量亚军的纪录，而这，也是今年连续第5个月，月成交数据突破4000套。

据统计，在整个7月份，杭州共有多大44个楼盘推出新房源，这一数字，已经超过了今年的任何一个月。在市场最为冷清的1月份，整个杭州仅有三个楼盘开盘，此后，随着2月份方正荷塘月色率先开启"龙年第一降”，用自身的实际行动验证"以价换量”的实效以来，几乎是在每个月，杭州的推盘数量可以说是逐月递增。5月份26个、6月份40个、直至7月份达到创记录的44个楼盘扎堆"抢钱”。

从曾经一度因为看不清楚形势选择捂盘惜售到如今的赶工期抢先推盘，究竟是什么原因在短短数月之内，就形成如此巨大的市场反差？难道，仅仅只是市场突然好起来的缘故？

在采访中一位不愿意透露姓名的杭州一房产公司总经理对记者坦言，"今年上半年市场的异动显然是由多重因素造成的。首先、压抑许久的刚需在开发商'以价换量’的策略中得到释放并在群体中蔓延；其次、面对市场未来的不确定因素，甚至可以说是房产公司乐于选择'清仓出货’的最为重要的根源。”

几乎是没有任何征兆的过度，从寒冬到盛夏。房地产市场的迅猛转变似乎正在经历着复制2009年的疯狂的逆转。

已经绝迹两年的地王现象再次重现江湖，包括北京、上海、广州、深圳、天津等地20个重点城市的土地市场，又一次次出现了土地高溢价的现象。如此种种，已经从事实上终结了房地产走向萧条还是走向盛夏的争论。因为，现在已经是盛夏。

记者的一份分析报告显示，全国住宅用地成交总价前十名的地块，其价格均在亿元以上，为今年以来住宅用地总价水平最高的月份。而大型房产企业拿地主攻一二线重点城市，且频频出手。

由于房地产市场的成交量出现回升，经过了大半年"以价换量”的市场策略，开发商的现金状态已经有了非常明显的好转。以新近在城北勾庄拿地打造"万科城”的万科地产而言，其对土地市场的积极性与今年万科良渚文化村颇为强势的吸金能力不无关系。

不仅仅是在杭州，整个7月份，万科在土地市场上的决心之大可谓惊人，据统计，万科在这一个月内，就分别在杭州、重庆、宁波、成都、上海等地拿下了多宗商住地块，总金额高达41亿，是其6月份拿地金额的两倍。万科地产相关负责人对相关媒体表示，今年一季度主要城市的地价虽然有所调整，但幅度并不大，且大多数城市的总体供应量明显萎缩，土地市场机会并不多。到了二季度，土地市场成交虽局部活跃，但整体并未放量，预计下半年各地将加大土地供应力度。"对于像万科这样资金较为充裕的房企来说，在目前的土地市场上，的确有着不少机会。”

其中，报告显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为8717元／平方米，环比6月上涨0.33％。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与6月相比，环比上涨的城市个数增加25个。从数据来看，7月房价环比上涨的城市较6月有明显增多，环比0.33％的涨幅超过6月0.05％的涨幅。

报告认为，造成7月份多个城市价格上涨的主要原因在于，首先，成交增长明显推动价格上涨。数据显示，7月份全国多地楼市成交量创调控新高。短期的供需失衡导致市场参与者的心态发生转变，恐慌性购房者增加，开发商涨价预期增强。其次，信贷政策利好逐渐显现，经过两次降息，购房成本降低拉动了部分需求的购房热情。

如此大面积的持续上涨，确实让不少开发商在感慨楼市真是"给点阳光就灿烂”的同时，亦产生了些许隐忧。"最近中央对房地产市场的一系列动作，让我们更加感觉到了山雨欲来风满楼的寒意。从这点不难看出，尽管今年上半年房地产市场的迅速回暖存在着刚需释放等等客观的因素，但是房价再次上涨，决策层依旧十分关注。”基于这样的判断，该开发商采取的策略则是，"基本上今年的推盘价格都不会有大幅的上涨，还是采取平价策略吧。现在的行情谁也说不好。非常明显的是，当前的房地产已经是受政策主导的市场了。”而对于政策以及市场的走向，这位开发商对于后市模糊与迷茫的心路或许成为当前不少企业的典型代表。

一则谣言诞生的前后和脆弱的楼市神经

8月2日，一条关于住建部正在研究"取消商品房预售制”的消息在网上盛传。

尽管这是一条当时未被证实的消息，但正是这一对于楼市来说极为利空的消息，在经过数天发酵以后，终于在上周四，让A股市场房地产股几乎全线飘绿——午后大盘开始暴跌，板块跌幅超过4%，截至收盘，苏宁环球跌停，北京城建跌6.19%，金地集团跌6.38%，招商地产跌9.81%。

伴随此间的则是，一场关于商品房预售制存废之争亦再次登场。

同样，根据8月7日《中华工商时报》报道显示，"近日，有消息称，国家税务总局组织来自全国30多个省市的71名税务系统工作人员在中国人民大学学习房产税批量评估技术。业内专家认为，此举表明在房产税推进层面，国家已经开始研究具体操作技术。”如此，在经历了取消房产预售制的传闻之后，有关征收房产税的消息又一次箭在弦上。

目前，住建部已经明确否认取消预售制的市场传闻，经此一事，当前极为脆弱的楼市神经似乎可见一斑。尽管只是虚惊一场，但是这样的市场表现，却是如此真实而生动反映出，当前市场对于调控可能升级的不安预期。

造成市场不安预期的，与此前国务院派出的8个督查组督查包括浙江省在内的16个省市房地产调控不无关系。"现在，我们都在担心，在督查组实地调研后，调控会不会继续加码，而圈子里大家也都有各自的猜测。”一位不愿意透露姓名的开发商老总对记者表示。而一些业内人士也纷纷认为，在目前全国各地呈现出的房地产成交火热以及房价再次开始攀升的苗头下，当前房地产调控的形式依然十分严峻，这些都将会让监管层不会放松房地产继续调控的步调。

与此前一些地方政府开始陆续出台"博弈”楼市调控的诸多松绑政策不同的是，近期以来，确实是已经有一些地方政府在主动加码调控手段。

据相关媒体披露，7月27日，上海发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》；7月31日，北京市住建委相关人员表示，北京下半年将继续从严执行住房限购政策，针对当前楼市量价齐升情况，已临时采取了对七爷的约谈和告诫，在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督；而广东中山市则决定自8月1日起执行新的公积金贷款政策，将二套房首付比例提高至6成，贷款利率上浮10%，贷款额度降至30万元，并暂停发放三套（含）以上个人住房公积金贷款。

与此前大半年时间里，包括芜湖在内的各大城市陆续以"勇敢而短暂”的方式出台的各种"新政”比较，当前楼市调控确实出现了些许微妙的表象。有业内人士表示，目前，从各个方面释放的信息来看，继续从严必将是今后楼市调控的基调。"这也很好说明，目前市场上，绝大多数开发商对后市其实并不是非常看好，疯狂出货推盘只在于能够乘机在形势稍微好转的当下，迅速回笼现金流而落袋为安。”

也有开发商对记者表示，对于调控走向，如果市场上仍旧保持持续上涨的态势，在限购政策不变的前提下，加快此前已经热议多时的房产税改革等措施都或者有望很快被提上日程。

"从严，意味着要严格落实已经有的调控政策，比如最为关键的'限购’政策，一直被认为是本轮调控的利器。当然，另外一方面也不排除继续加大已有调控政策力度的可能性。以此前一度热议的'房产税’为例，有关征收房产税的猜测以及'跨地域限购’等，都成为目前业内人士对于楼市后市调控的一个政策猜想。”

各种迹象显示，刚刚开始的八月，或许是中国房地产市场的又一道分水岭。随着国务院督查组的调研陆续结束，关于这次督查的结果亦被外界视为监管层是否需要出台房地产调控后续政策的一个重要参照。

据相关媒体报道，按照国土资源部、住建部的工作安排，自今年7月下旬开始的督查各主要城市房地产调控政策落实和市场情况的工作将在8月结束。"国土资源部会同住建部等部位根据督查情况的报告上报国务院，作为楼市调控后续政策走向的依据之一。”

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