楼市需求透支明显慎防出现不良影响

   2009年尚未过半，宁波楼市已经从"小阳春”进入"盛夏”。5月份，市六区商品住宅房销售量为4094套，比上月增加1175套。事实上，今年前五个月宁波住宅市场的成交套数已经远远超过往年水平。根据宁波市房地产交易中心的数据显示，2008年市六区商品住宅全年成交套数仅为一万多套，总成交面积为130万平方米。即使是交易火热的2007年，全年的成交套数为二万六千多套，而今年前五个月商品住宅成交套数已经接近一万两千套。

   放大了的刚性需求

   今年年初，宁波住宅市场交易回暖，专业人士都把这种现象归结为刚性需求的释放。但从后来成交量逐月飙升的情况来看，这种需求已经被放大。

   某贸易企业的小薛，毕业后留甬工作，如今刚满两年。虽然还是单身，但父母亲已经为他操心婚房，听说宁波房价这几个月上涨厉害，他们不得不拿出全部积蓄帮小薛交了首付。在某事业单位工作的陈先生，打算这两年内为退休的双亲买房，听说东部新城某楼盘已经从去年的八九千块单价飙升到现在的一万二千元，他立刻与全家商量决定买一套。后来听说这套房子靠河单价要一万四千元，陈先生一家决定再把基金定投的钱赎出，竭尽全力买上这套众人追捧的房子。

   目前，在宁波和小薛、陈先生类似的购房者比比皆是。这些普通的购房者，看着房价飞速飙升，唯恐出手晚了更买不起，在开发商的鼓动之下，纷纷跟风行动起来。

   从宁波多家房企的楼盘销售情况来看，登记信息中"自住”占大多数。但所谓的自住，其实大部分带有超前性质。也就是说，很多人都把购房计划提前实现了。

   如今，不断上涨的房价刺激更多的市民购房，民间资金也就源源不断地流入房地产市场，即普通购房者将低风险的货币支付给开发商，得到的是具有高风险的房屋资产。在这一轮的转移过程中，开发商成功地将风险转嫁到普通购房者身上，同时赚取了高额的利润。而事实上，普通购房者尤其是刚性买家承担风险的能力远弱于开发商，一旦房地产市场风向转变，将会出现抛售行为甚至是断供行为，这不仅会导致居民财富大幅缩水，也会引发一连串的不良影响。

   改善型需求多半兼顾投资

   目前，购买别墅和中高档房源的改善型买家也手持重金纷纷涌进楼市，受到传统"买涨不买跌”观念的影响，他们看到宁波楼市在刚性需求带动下成交快速回升，房价飞速上涨，基于保值增值同时改善居住条件的心理，也火速地下单。

   宁波的别墅产品和高层景观豪宅由于具有地段优势和物业类型的稀缺性，同时改善型买家的经济实力雄厚，对于价格并不敏感，这部分房产品的价格又不断追高，以致部分楼盘个别户型的单价已经接近4万元/平方米。

   改善型买家的置业行为让本土及外来开发商都感到惊异，在大经济面尚未转好的前提下，他们仍具有强劲的购买力，由此开发商认定宁波市场是风险系数较低、回报却甚为丰厚的宝地。专业人士表示，改善型买家进入楼市除了提高生活品质的要求外，兼顾投资也是他们的出发点。这也缘于目前宁波市民投资渠道过少，大量民间资本投到房产市场上，导致投资性甚至是投机需求增加。如果社会能为这些游资提供更多的投资渠道，拥堵在房地产行业的大量资金才会有效分流，才能有效地缓解楼市中的投资行为，从而平抑房价。

   需求透支会引发不良影响

   专业人士表示，房价是由市场通过价值规律决定的。影响宁波房价走势的因素很多，既有市场因素也有非市场因素。市场供求失衡是导致房价上涨的主要原因。去年以及前年宁波市区土地投放量偏少，去年的低迷形势也导致开发商拿地热情不高，部分土地流拍，影响了今年住宅商品房的供给，地价不断上涨，新盘上市量减少，房源紧缺，另一方面市民买涨不买跌的跟风习惯，也促使房价进一步上涨。从需求方面分析，宁波的住宅需求有许多其他城市不同的特点：比如高端需求量大、高收入群体购买多。高端人群对房价的承受能力较强，表现在高端住宅价格的一路飘红，但高端住宅持续向好背后，是大量中低收入群体跟风买房，背上沉重的按揭包袱，严重影响了生活质量，还有不少刚性需求者望房兴叹，越来越难以实现安家的梦想。

   对房价持续高位运行，不少专业人士都表示担忧，从供需关系来说宁波房价的确有上涨的内在动力，但是在仅五个月的时间内，房价飞涨，超常的高价位运行已经使楼市购买力大量透支，目前一方面是房价的快速上涨，另一方面房价虚高，未来楼市很可能面临调整，如果政府再出台物业税等更严厉的宏观政策的话，将会改变购房者买房预期，回归租房、观望等非购买选择，房价会有一定的下降空间。近期楼市已显现出投资过热与需求透支的矛盾。过热的投资需求如不能很好降温，相信一系列打击投资炒房的政策也有可能被提起，改变目前的过热态势。

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