四大原因决定杭城难现地王

   继上月8日杭州推出[2009]6号地后，20日和22日又连续挂出6宗土地，31日，杭州市国土局网站上，又挂出了杭政储出[2009]13－16号的4宗土地。这十一块地总面积约569亩，建筑面积约105万平方米，其中住宅用地9宗，总面积约523亩，可建筑面积约91万平方米。自此，在短短的两周时间里，杭州市密集挂牌，连续加推出了10宗土地--密度之大，在楼市最为火热的07年也属罕见。

   再翻过头来看，09年来，杭州唯一一块宅地，杭政储出[2008]43号地块(水湘宅地)由杭州润枫置业有限公司竞得（该地块成交价为47568万元，折算成楼面价约为7103元/方）后，至今，
再无纯住宅用地成交；而现在，突然出让523亩宅地，引起了市场的普遍关注。

   因为杭州政府推地，普遍实行的是"勾地制度"--政府在确定了土地的底价并至少有一家意向企业认购，方才挂牌；加之自三月来，杭城楼市成交一路高歌猛进，尽管不少开发商紧密加推开盘，但存量房却一路低走，已从去年3万多的高量，减少到了目前1万多套，因此便有不少人认为本次政府集中推出，将再度掀起杭城土地市场的高潮，甚至有可能会再度诞生新地王。

   用以支撑他们观点的还有国内市场的土地成交现况。近月来，北京、上海、深圳，浙江的宁波、温州等土地市场，确实上演了久违的竞拍争地"大战"：如，金地集团以5.6亿元拍得上海徐泾镇3号地块，超出底价82%；中洲宝城布局深圳，26.1亿拿下深圳3宗捆绑商住地块；雅戈尔10.28亿宁波争当"地王"，溢价水平达111％；温州长运地块以高达19607元/平方米的楼面价成交，成为中国"新地王"……"楼市重回地王时代"、"土地争夺战全面打响"的态势仿佛要开始蔓延。

   那么，杭州会不会出现土地疯抢情况？会不会诞生新的地王？

   我看不会。

   虽然1-5月，全国商品房销售面积24644万平方米，同比增长25.5%（其中，商品住宅销售面积增长26.7%；办公楼销售面积下降1.8%；商业营业用房销售面积增长18.3%），商品房销售额11389亿元，同比增长45.3%（其中，商品住宅销售额增长49.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长11.6%和27.9%），全国房地产开发景气指数（简称"国房景气指数"）为95.94，也比4月份提高1.18点……但，不可否认的事实是，从全球看，尽管各国政府都采取了诸多政策措施挽救经济衰退，部分经济指标也出现了止跌的迹象，但总体上，主要经济体国家的经济仍在持续衰退，全球需求依然低迷，工业消费品价格还处于下跌通道中。而中国实体经济回暖的状况可能要稍微好于西方一些国家，但总体的实质发展并未取得突破性的进步，总体上供过于求的局面短期内难以改观，与此印证的是，5月份，居民消费价格(CPI)总水平同比下降1.4%，工业品出厂价格(PPI)同比下降7.2%，5月CPI和PPI继续"双负"……实体经济未有彻底好转，单靠信贷支撑的楼市，"一枝独秀"，难保质量，也难以长久。

   另一方面，今后较长一段时间的楼市走向到底是向左还是向右？开发商和业界都没有得出真正的结论，大部分的观点倘认为当前楼市走向不明朗，后市判断只能谨慎乐观。实际操作过程中，杭城一些开发商在公司战略布局和计划调整上，也多处于谨慎、保守的态度--这也决定了，今后一段时间内，争当地王、高价拿地的行为，频繁出现的可能性不大。

   再者，已进入杭州的外地大鳄和杭州本土品牌开发商们，在土地储备上，多处于相对饱和状态。大部分企业，即使今年整年不拿地，明年仍然有项目可运作或还有土地可供开发。在经济、楼市等走向仍不明朗的形式下，刚经受完"楼市百日剧变"恐吓的开发商们，必然会选择走更加平稳、更为谨慎的发展路子。

   此外，虽然上半年杭城楼市的总体销量可用"疯狂"来形容，大部分开发商去化掉很大部分存量房，换来一定量的现金，但06-08年来，很多开发商走的都是高负债率的发展模式，在08年楼市低迷中，有些开发商还被迫向民间、向关联企业"借债"、"融资"，有的为了"求生"甚至不惜违规自导自演"假按揭"、"假销售"，现在消化房源换来的资金，必须拿出一部分去填补此前的窟窿--这也决定了这些开发商们，不可能会有非常充裕的现金去高价"飚地"。

   与此印证的是，本次杭城推地主要集中在拱墅区，而其它区域的推地行动并没有全面上演，正如前文所说，杭州普遍实行的是"勾地制度"，即政府在确定了土地的底价并至少被一家意向企业认购后，方才挂牌--其它地方的土地没有挂牌，也就意味着政府准备推出的地块仍少人问津。这也就从侧面反映出杭城土地市场的回暖仍局限在某个区域、某个板块，并没有全面飙升。

   那么，拱墅区为什么突然成为杭州土地市场的焦点呢？仔细分析杭州市国土资源局推出的《读地手册》便可明了：相对合理的挂牌价才是本区域地块能得到开发商"青睐"的根本原因。如5月31日挂牌的4块宅地，有两块参考楼面价是5500元/平方米，但该区域目前的在售房源基本在12000元/平方米左右；另外两块参考楼面价6502元/平方米，而该区域的在售楼面价格多在13000元/平方米以上。因此这四块地明显还有较大的利润空间--地价合理、便宜，才会有开发商感兴趣，这于07年时候的土地市场也是明显不一样的。

   而今天凯德新运（杭州）房地产开发有限公司直接加价20万、竞得6号地块，从某一个角度来看，也正好为开发商们"不再会疯狂抢地"、"不再盲目争当地王"做出生动注脚。6号地块位于拱墅区(和睦A19-B地块)，东至京杭运河，南至A19-A地块，西至储备地块，北至登云路，总面积5250方，可建筑面积12075方，起价7856万元，最后成交价7876万元，折合楼面地价为6522元/平米，于当前周围楼盘1400左右的销售价格相比，仍可以算是比较便宜的。更值得一提的是，这块地是加价20万后直接成交的，也就是说，没有开发商参与竞拍。

   --开发商的谨慎和土地市场的竞争，由此可见，仍"戚戚然"。
 

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