筑底挣扎 上海写字楼大战在即

   至今,上海的甲级写字楼市场尚未走出低谷,甚至竞争会更加惨烈。

   第一太平戴维斯上海公司董事长刘德杨对上海写字楼市场的判断是,2010年上海写字楼的租金还将有5%—10%下调空间。"一个重要原因在于,在需求恢复缓慢的情况下,前两年因为经济危机等原因停工、缓建、延期的项目将陆续集中上市,预计2010年上海甲级办公楼新增供应量将有100万平方米,市场压力巨大。”

   中国最高楼——上海环球金融中心的空置率曾长时间高达30％左右,租金下调明显,这或许是整个市场的写照。

   筑底:竞争或更为惨烈

   "2009年上海甲级写字楼租金的下跌幅度是10年来最大的,上一次如此大幅度的下跌还要追溯到1999年前后。”刘德杨对去年上海写字楼市场的深度调整深有体会。

   据DTZ戴德梁行研究部数据表明,甲级写字楼市场平均租金从2008年8.94元/平方米/天下调至2009年的6.85元/平方米/天,整体下调30.5%。

   令业内人士担心的是,2010年开始,上海甲级写字楼庞大的供应量将陆续释放,对深度调整后刚刚出现回稳迹象的市场压力巨大,将令整个市场的复苏延后。

   有代理行人士担忧,在租赁需求缓慢恢复过程中,市场整体依然供过于求,国金中心一期的状况已经证明,甲级办公楼市场的"马太效应”明显,仅在陆家嘴区域,国金中心一枝独秀,其他项目深陷泥潭,二期入市,其他项目再遇挑战。

   这种情况,或许正是上海甲级写字楼市场在筑底过程中的真实状态。
   
   这位代理行人士还指出,"有限的需求被少数项目消化,而前两年累积下来的庞大供应量,据各项目进度信息,大部分将在2010年开始上市,庞大的后续供应量,市场竞争可能比2009年快速下跌过程中的还要激烈。”

   不过筑底的另一方面,意味着市场将迎来止跌回升的机会。

   3月2日,香港新鸿基投资开发的上海国金中心一期正式交付使用,新鸿基房地产（上海）有限公司办公楼租务部租务总监文志峰透露,国金中心一期办公楼目前已接近满租,该项目二期办公楼预租也正式展开。"这一租赁成绩是2007年以来上海甲级办公楼中最好的。”仲量联行上海董事总经理顾东尼评价说。

   "去年第四季度,上海办公楼市场的租金触底反弹,浦东办公楼市场迎来自2008年中期以来的首次租金上扬。”顾东尼指出,第四季度,浦东许多物业的有效租金都有所增长。

   仲量联行最新数据显示,由于有旺盛的租赁需求支撑,浦东市场租金环比上涨1.4%,平均达到每平方米每天人民币6.1元。随着浦东一些新物业的入驻率上升,如东亚银行大厦、未来资产大厦以及中建大厦,业主开始提高租金报价、缩短免租期,因而一些租赁的有效租金小幅攀升。在浦西市场,租金下跌的势态进一步减缓,本季度环比下跌仅为1.2%。而浦西超甲级办公楼租金表现则更为优异,环比小幅上升1.7%。

   "虽然2010年年内浦东将有几栋新增办公楼物业入市,但租金预计仍将上涨约15%。”仲量联行浦东办公楼部总监李凌指出。国内自用客户买入新竣工物业,尤其是那些位置醒目的物业,将在浦东市场吸纳量中占据更大比例,同时有效抑制空置率的显著上升。浦西市场,在会德丰广场和恒基155项目于年中入市之前,目前空置率较低的超甲级办公楼业主都将继续在租金方面占据主导地位。浦西市场的吸纳前景有望随着跨国企业对其中国业务的良好预期而有所改善。

   博弈:理论需求与实际供应量

   由于住宅价格经过一轮大幅攀升,商用尤其是写字楼物业相对的投资价值从去年下半年开始引起了多路资本的兴趣,并随之不断有大笔投资出现。

   首先是来自保险金融行业的写字楼投资生力军发力。例如,今年初,由中国太平保险集团斥资24亿元打造的浦东小陆家嘴太平金融大厦结构封顶,这个总建筑面积逾11万平方米的超甲级写字楼也将在2011年第一季度参与到激烈的市场争夺中。

   其次值得注意的是,去年下半年开始,上海商办土地受到追捧,这些土地将给后市带来巨大的市场供应和消化压力。例如,近期上海连续出让的外滩地王、苏河湾地王、南京东路地王等,均是包含了很大体量甲级写字楼的大型项目。

   高力国际披露的最新资料显示,2010年伊始,上海房地产投资市场依然延续了2009年的活跃态势,各类物业大宗交易屡屡呈现。位于浦东的甲级写字楼二十一世纪中心大厦以均价每平米37500元左右售出7层楼面共13854平米予宁波银行,显示国内银行的积极扩张未来也将成为上海甲级写字楼市场重要的推动因素。

   一种类似"抄底”的心态开始在写字楼市场蔓延。但需要注意的是,仅是小部分区域的写字楼租金出现了回升,相对去年的巨大跌幅,租金绝对水平依然较低,况且,更多区域的租金依然尚未止跌,空置率也同样令人担忧。

   高力国际预测,被业内称为与上海国际金融中心建设配套的"2020”政策,未来总计可带来甲级写字楼新增需求约150万平米,其中来自银行、保险及证券等主要机构新增需求,约占65%。来自其他金融业机构（如金融中介、资产管理公司与股权投资公司）新增需求占20%。而法律、会计及咨询等服务业新增需求约占15%。

   在理论新增需求和几乎确定将产生的巨大供应量之间,不可否认,不断涌入市场的资金,需要承担理论与现实博弈背后可能潜藏的风险。

   对此,SOHO中国主席潘石屹表示,一个行业大量集中全社会的资金,就如同人得了癌症。1999年的美国,全社会的钱都在往互联网行业集中,很快互联网泡沫就爆了。

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