宁波房价在高地价平台上维持高位

最近不少人都在热议城西某楼盘二期房源的定价。对于这个楼盘价格的猜测基本代表了人们对未来市场的判断。乐观一派认为价格会开得相当高，因为旁边的薛家地块楼面价已经超过一万元，谨慎一派则认为价格会比较适中，即便楼市风向转变也有回旋的余地。从不少开发商的反应来看，乐观派明显占多数，这不仅源于宁波多数楼盘的热销现状，最重要的原因在于他们对宁波未来几年的楼市发展长期看好。

房价在土地压力下维持高位

低开高走是房地产销售中的惯用手法，也是相对安全的方式。但从今年下半年来看，没有一家开发商愿意采用低开的策略。事实上，每一次土地的拍卖都会直接影响周边楼价。6月初，鄞州新城区联心-3C地块以8707元/㎡的楼面地价被雅戈尔置业有限公司拿下，成交总价达到10.283亿元，周边二手房应声而涨。7月30日高新区梅墟新城南区SA-12-2地块被金地以楼面价8170元/平方米的价格摘得，东部区域不少楼盘单价迅速上扬数千元。9月7日宁波建材房地产开发有限公司以21.92亿元的总价拿下了镇海商帮公园西侧地块，楼面地价为6023元/㎡，正式改写镇海楼价。即便是几年前相对冷清的慈城区域，也因为万科房地产以20.5亿元总价，约5187元的楼面价高价竞地而让人重新认识这个区域的价值。

9月29日，东部新城B4花园地块，被兴普房产以总价18.94亿元，楼面地价为12030元/㎡夺得，东部板块的部分楼盘单价接近2万元，也仍然受到热捧。同样，10月13日，宁波城投公司以10406元/㎡的楼面地价，17.88亿元的总价竞得薛家地块，使人们对于周边新开楼盘的定价产生很多遐想，多数人认为按照之前的例子，楼价必然调到一个新高度。

对于有新开楼盘的开发商来讲，他们也并非没有担忧。但单价拉高几乎成为共识，一般包含两方面的理由：一是目前宁波房地产市场总体来讲仍然供不应求，无论是刚性需求还是透支性需求都源源不断地入市，给予开发商拉高价格的信心。第二点，很多开发商虽然刚刚完成一期销售，甚至有些开发商仅仅卖出三分之一的房源，却已基本收回成本，不存在资金压力，因此没有下调价格或者平价开盘的意愿。

除此之外，还有一些其他因素左右开发商定价，比如，一旦楼价定得过低，必然被同行侧目，认为没有充分认识到土地价值等。所以，很多楼盘的定价几乎是在土地等因素的压力下维持高位。

资本平台上的竞争日益激烈

虽说房产商对于楼盘的定价寸步不让，但他们并非是高枕无忧的。某大型房产商副总表示，从近期的土地拍卖来看，房地产业已经进入更高资本平台上的竞争，自身资金实力不足或者融资能力不强都只能面临一种后果，那就是被洗出局。

他表示："十年前，宁波房地产市场准入门槛只要几千万元，五六年前是四五个亿，如今没有十个亿，拿地都不可能。”从今年下半年的拍地情况看来，的确如此，联心3C地块用了10亿多元，东部新城B4地块超过18亿元，镇海商帮地块和慈城地块总地价超过了20亿元。在这样残酷的竞争条件下，不少公司都使出浑身解数来赢得市场。有些公司借壳上市，得到更宽广的资金渠道，有些公司则转到外地市场，寻找价格洼地。

"在高地价的前提下，想要在短期内调低房价几乎是不可能的，因为多数开发商的预期都是非常好的。”他认为，宁波迅速飙高的地价最终将使很多大牌开发商开发高端产品，进一步拉高房价，当然也会继续带动地价，"这是一个循环”。

不少人也注意到最近拿地的多为上市公司，那么，是不是因为拿地可以使财务报表漂亮而不惜成本呢？这种观点被他否认了，"虽然地价已经高得有点吓人，但开发商仍然是精确计算成本的，即便是上市公司也不得不考虑到未来两年后的销售是否顺畅。很多上市公司高价拿地，当然比非上市公司有资本方面的优势，但如果完全不考虑后果，也不可能。”

据了解，从今年的拍地情况和开发商的土地储备来看，未来几年将是资金实力最强的开发企业之间的竞争，很多小公司已经淡出人们的视野。大牌开发企业天价拿地，必然蕴含着巨大的开发风险，但同时土地价值的升值往往让风险和机遇并行。

政策是楼市调整关键点

尽管多数开发商对于后市比较乐观，但八成业内人士认为一旦有调控政策下达，那么楼市的调整几乎等于必然。

2007年的楼市疯狂被年末国家政策收紧等因素迅速扭转，楼市在第四季度会不会进入下行通道仍然要看政策风向。部分开发商对于成交量的焦虑心态已经流露出来，业内人士认为，"未来房价可能会因金融等方面政策的收紧遭遇小幅调整。从目前的供销量来看，楼市还是处在繁荣状态。而短期内面临较大调价压力的应该是那些有资金压力的中小开发商。如果政策方面有大的动向，那么大型开发商也不能幸免。在年初由于市场转暖开工复工面积增加，所以，我们可以预见，第四季度的楼市由于新增供应量的增多，供需矛盾可能得到缓和，楼市的价格会有趋稳的可能。”

他表示："从另一方面来讲，大量需求在今年以来遭到透支高价入市，明显减弱了其他消费的能力。这些都将影响下一步宏观政策收紧的可能。从9月开始出现涨幅趋缓的局面来看，这将影响四季度的成交走势。当然，最关键的还是要看政策风向。”

 

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