二三线城市商业地产发展潜力巨大

宁波市江北区的奥特莱斯广场最近被法院查封，宣告倒闭。这是近年来宁波市区第一个倒闭的商业广场。奥特莱斯并非孤例。目前宁波市区大型商业广场十几个，但多数冷清经营，不过，现实挡不住各地商业广场项目的火热。

转型驱动力

最近，万科、远洋、万通、SOHO中国、保利、富力、龙湖等房地产开发企业都在商业地产市场动作频频，住宅开发商、零售商和保险公司等多方介入商业地产开发，几乎"一拥而上”。一时间，无论大小企业，向商业地产转型已经成为趋势。诱因多是以下五点：

一、政策，国家为整顿房地产市场出台的一系列调控政策，迫使房地产开发商寻找新出路。

二、政府。当下中国广为流行"城市经营”，不少地方政府只要商业项目就给上，却盲目追求量大，使商业项目的质量越来越低。

三、资金。目前银行对住宅房收紧银根，但对商业地产还情有独钟，对商业地产的授信度很大。另还有信托、债券、股票等融资模式，所以商业地产开发商只需充当运营商角色，从而降低风险。

四、宏观经济环境带来的机遇。扩大内需的经济结构调整利好于商用地产；财务增长带来消费需求升级。

五、中国二、三线城市的商业地产市场的发展潜力巨大。

风险

尽管商业地产已成趋势，业内人士却表示在当前的商业地产项目中，失败要比成功的案例多。

洲联集团总建筑师刘力表示，商业地产在国外是金融产品，主要靠每一平米所创造的营业额即现金流体现项目价值，而目前国内商业项目还多停留在追求不动产本身的价值阶段，称不上是专业化商业地产。

参与过上海湾、万达广场等多个商业地产项目的日兴设计总经理王兴田表示，商业地产需策划、设计、招商、运作，就像飞机，是个庞大复杂的综合系统，要万无一失，才能保证安全运行，一个局部零件出了故障都可能造成飞机的安全问题，商业地产操作的风险远远大于住宅开发。

中国房地产市场专家丁祖昱认为："传统开发商要转型商业地产，资金和人才将成为其最大瓶颈。”他将商业地产开发风险总结为：资金需求量大；经营管理过程复杂；政策风险与开发过度。

风险一：资金需求量大，资本运作平衡困难。商业地产需依托长期向好的经济大环境、成熟的融资环境、及专业的经营管理团队。

风险二：经营管理过程复杂，需专业商业管理团队。不同于住宅的售出即完成整个开发流程，商业地产是租售并举型物业，开发和运营中需针对一系列关键问题做出决策，这些决策的偏差都会带来长期负面影响。

风险三：政策风险与开发过度。丁祖昱提醒：政策风险是根本上的风险，当商业地产其他因素都可促使项目走向成功的时，如项目存在政策风险，这样的打击可能是毁灭性的；住宅开发商、零售商和保险公司等多方介入商业地产开发，应防范过度开发的风险。

对策

面对商业地产的机遇和风险，丁祖昱建议转型商业地产的开发商必上"三门课”：

产业环节课

商业地产在开发商、运营商与终端消费者间增加了物业投资者和物业租赁者。零售商业地产的开发运营商要与旗下形形色色零售业者打交道，整个产业链条的复杂程度远胜住宅地产。

资金模式课

商业地产比住宅地产增加了持有运营期的资金压力。预售制度下住宅地产融资结构中的短期开发贷款模式，无法满足商业地产领域。

商业运营课

商业地产比住宅多了招商、运营环节，这一环节对商业地产项目的成功至关重要。

宁波奥特莱斯广场宣告倒闭只是冰山一角，业内人士表示："很多人看商业地产都是仰视，看到的都是几个比较突出光鲜的，其实往下看，尸骨一片。”易居中国董事局主席周忻也在微博上写到："很多人把商业地产看的太简单了。一个成功的商业地产项目决非一日之功，需要积累、需要沉淀。”

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