二线城市写字楼正面临供大于求的严峻问题

   未来四年，如果所有项目如期交付，全国14个主要的一二线城市的写字楼总量将增加4080万㎡，增幅达80%。

   世邦魏理仕日前发布的《中国办公楼实情调查》特别提到，部分二线城市写字楼正面临供大于求的严峻问题，有的城市如天津以80%出租率水平消化存量所需吸纳期甚至长达27年。

写字楼总量四年飙八成

世邦魏理仕研究部的统计数据显示，截止至2012年底，在北上广深以及杭州、天津、沈阳、成都、重庆等14个大城市中，甲级和乙级写字楼存量约为5000万㎡，其中900万㎡已于过去两年内完工。

而在未来四年，如果所有项目如期交付，这14个城市的写字楼总量将达到4080万㎡，较2012年增长80%。而在此之中，天津、沈阳以及重庆等一些二线城市的写字楼存量规模将翻两番。

从近两年的表现来看，上海和广州等一线城市已逐渐吸纳了近年激增的写字楼供应，但二线城市则表现出供大于求的迹象，其写字楼的平均空置率在过去两年中由17.0%上升至20.7%。

新CBD项目压力更大

"新中央商务区项目面临更大的压力。”世邦魏理仕研究部中国区主管、特许金融分析师陈仲伟表示，不少地方政府想借新的中央商务区来推动土地的销售、城市的发展，就导致了二线城市存在过度开发的问题。"尽管新的中央商务区发展迅速，但是市场需求却远未跟上。比如成都的天府新区、天津滨海新区，等等，发展太多，风险太大。”

据预测，在2013-2016年之间，杭州、广州、成都、宁波、南京、大连和重庆的新中央商务区写字楼将占到各自城市未来总供应的30%-70%，而天津滨海新区供应占比则高达72.9%。

"毫无疑问，中国整体经济正逐步向第三产业转型，对写字楼的需求也将随之逐步上涨，但这种经济转型所带来的需求并不能在短时间内完全得到释放。”陈仲伟强调称，所有的二线城市其实并不具备北京、上海浦东这样的强大需求。

27年吸纳期与70%延误率

在供求风险方面，世邦魏理仕还根据所需吸纳期的长短对上述14个城市进行了分级。其中，北京将在未来四年间继续保持供应不足的状态，若以100%出租率来消化存量，该地所需吸纳期为3.16年；广州、杭州以及上海则处于供求平衡状态；重庆、沈阳以及天津供大于求的风险偏高。

"天津是未来供应所需吸纳期最长的一个城市，其未来70%(超过370万㎡)的新增供应来自于滨海新区。”陈仲伟表示，以天津为例，如果以100%出租率水平消化存量，则所需吸纳期为60.32年，若以80%的出租率消化，则需48.26年。

不过，值得注意的是，由于中国房地产建设项目延误的现象相当普遍，未来供应造成的压力可能比预期的要小。"2009年，由于总体开工量较少，延误率只有30%左右，而在2012年，这一比率却高达54%。”

对于工程延期率出现上升，陈仲伟表示，主要原因有三个：开发商为避开供应高峰有意推迟工程进度；业主因资金紧缺而导致工程延期；另外，也可能是因为政府许可证发放延期而被迫推迟入市。大部分二线城市由于没有强劲的需求支撑，而新增供应又源源不断，因而延误率也比较高，过去四年达到52%。

"而在天津和沈阳这两个未来供应压力最大的城市，过去四年的平均延误率更是高达70%以上，即便如此，天津以80%出租率水平消化存量所需吸纳期也长达26.54年。”陈补充称。

编辑：