杭州土地市场高价地频现

   最近的杭州土地市场热得有些发烫。短短一周时间内，杭州主城区推出的四宗地块中，有三宗刷新了板块内楼面价最高单价纪录。

   事实上，今年以来，全国多个一二线城市的土地市场进入了遍地是高价地的状态。据统计，自6月份以来，上海土地市场已推出的多宗地块溢价率平均达60%以上。而北京市场，近2015年出让的地块中，楼面价超过3万的高价地已经出现23宗，这些地块楼面价均超过周围在售房价。目前六环外也出现了3宗楼面价超过3万的地块。"面粉贵过面包”频繁成为今年土地市场的常态。

   板块内最高单价纪录屡被刷新热门板块宅地频受追捧

   今年7月7日，未来科技城板块的85号地块出让。该地块东至规划道路，南至文二西路，西至常二路，北至方桥路。该地块可建面积约为7万平方米，地块由首次进入杭州市场的泰禾以总价8.8亿元竞得，折合楼面价12504元/平方米，该地价刷新了该板块内由富力·十号保持的12331元/平方米的最高单价纪录。这也是今年杭州土地市场第一宗区域高价地。

   还是7月份。7月30日，主城区湖滨单元的原西湖电影院地块和原中华饭店地块出让。最终两宗地块由上城区城投与银泰斥资12.2亿元的总价以及各配保2250平方米与3100平方米的商业安置房代价拿下，其中西湖电影院48024元/平方米的楼面价还刷新了杭州楼面价纪录。

   9月份，杭州主城区土地市场终止了保障房竞投和竞价上线，恢复价高者得规则。主城区的杭氧锅综合体首次出让宅地，推出一宗可建面积约为6.1万平方米的宅地，最终由万科以总价11.06亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为18704元/平方米。之后，许久不推地的上塘单元推出一宗可建面积约为8.1万平方米的宅地。该地块位于拱墅区中部，靠近浙江大学城市学院、树人大学等。最终该地块由阳光城以总价12.3亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为15111元/平方米，刷新了此前该地块北侧中国铁建·国际城拿地的楼面单价纪录。

   10月份，主城区共推出3宗宅地，其中一宗为新兴板块内首次推地，另外两宗则位于滨江区。不过就滨江区两宗地块，即在3天时间内两次刷新区域内楼面单价纪录。

   10月27日下午，滨江四桥沿江宅地出让，现场吸引了绿城、滨江、万科等诸多开发商，最终该地块以总价16.25亿元的价格，由绿城和九龙仓联合体竞得，折合拿地楼面价为21047元/平方米。这也是滨江区宅地楼面价首次突破2万元/平方米。时隔3天之后，30日下午，滨江区寰宇天下南宅地出让，由中国金茂以总价38.84亿元的价格竞得，折合楼面价为21512元/平方米，刷新由绿城和九龙仓联合体地块保持的单价纪录。

   到了11月份，杭州主城区共推出4宗宅地，其中3宗地块均刷新了区域（板块）内的最高单价纪录。

   11月20日，被业内冠以桥西单元最后一宗宅地的37号地块出让，最终该地块由金地以总价13亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为16842元/平方米。而此前，桥西板块的最高楼面价由远洋·大河宸章的15588元/平方米保持了近8年。同天出让的文晖单元杭氧锅综合体地块，则由朗诗地产以总价10.25亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为18479元/平方米，刷新了此前万科在9月份创下的纪录。

   11月23日，拱宸桥上塘单元宅地出让，最终经过近60轮的现场报价，由大家房产以总价27.5亿元的价格拿下，折合拿地楼面价为20409元/平方米，刷新了此前9月份阳光城创下的纪录。

   "在主城区好的板块拿好地已是开发商的共识。”有业内人士认为，随着杭州主城区优质宅地越来越少，一些位置条件较好的地块会引发开发商的争抢并不意外。而据目前各个拿地房企对外透露的信息，这些花重金拿下的地块，也将分别引入旗下的高端系列产品。

   首次入杭的泰禾集团目前已明确将引入旗下最负盛名的院子系列，确定案名为泰禾·杭州院子。泰禾的院子系列，以院子的打造为竞争优势和亮点。目前泰禾的院子，分布在中国6座城市，杭州院子是其第九个院子产品。据介绍，杭州院子除了传承院子系列的精髓外，还将结合杭州以及地块的特色进行创新，"产品到时候肯定会让杭州惊艳”。项目预计将于年内亮相，有望在明年上半年首次开盘。

   绿城联合九龙仓拿下的滨江沿江宅地，也对外明确表示将打造豪宅，预计将打造为明月江南的升级版。而中国金茂则已确定将在滨江地块上直接引入旗下最高端的府系产品，即金茂府系列，将全国第七座金茂府落子滨江。据了解，中国金茂旗下住宅共有"府、悦、湖、墅、湾、山”六大产品系，其中金茂府位列六大序列之首，主打绿色高科技概念，充分运用绿金品质的十二大科技系统，打造健康、节能、增寿、高舒适的室内环境。

   金地桥西单元地块，可能也将引进旗下最高端的天境系列项目，朗诗文晖地块则将引入合作伙伴，打造朗诗3.0版的高科技绿色住宅。

   而刚刚拿下上塘单元地块的大家房产，也表示将打造全系精装产品，将会延续大家·武林府的高端系列，可能的话还会在这个项目上尝试打造低密度产品。

   高价地频现将涨价？周边项目纷纷借势

   板块内楼面最高单价不断被刷新，反应最快的是周边的那些在售项目，不少项目马上推出各类涨价、清盘等措施。

   在10月份3天之内滨江地块楼面最高单价纪录两度被刷新后，奥体板块的绿地·旭辉城传出"封盘”消息。虽然后来旭辉对于封盘一说解释为误解，项目暂停只是因后续产品以改善型产品为主。据旭辉城售楼处工作人员介绍，目前旭辉城在售户型价格在26000元/平方米-36000元/平方米不等。"主要基于板块优势以及周边的利好进行了小幅的调价。”

   而位于上塘单元的中国铁建·国际城也爆出即将对剩余房源做价格调整的通知。据透明售房网数据显示，目前国际城在售住宅房源已改善型户型为主，最近累计成交均价为21069元/平方米。

   除了涨价等声音外，不少项目更是借势来营销，促进项目走量。在文晖单元杭氧锅综合体的楼面价纪录不断被刷新后，不远处的首开·德胜上郡以及往东的天阳·尚城国际等反应更是敏捷。

   与文晖单元刚出让的几宗地块相隔不远的首开·德胜上郡，目前在售房源以90平方米为主，透明售房网数据显示，成交均价约为17582元/平方米，这个价格与杭氧锅综合体内的地价差距不大。首开地产杭州公司营销总监刘君表示，文晖单元地块的出让与地价的不断刷新，对整个板块的价值以及德胜上郡项目的认可度有一定的提升作用，从目前情况来看，客户的下单速度明显加快。同时，刘君也直言，德胜上郡的在售价格今年之内将保持相对稳定。"明年肯定要涨价了。”据介绍，接下来德胜上郡将推出10号楼、13号楼房源，户型面积为90平方米-119平方米，价格与前期基本持平。

   同样受高价地影响明显的还有湖墅板块的凯德·湖墅。据凯德·湖墅相关负责人介绍，在前两天上塘单元楼面价突破2万元/平方米后，当晚就有一组客户从城西赶来下单了一套6号楼沿河的90平方米户型。拥有京杭大运河一线景观的凯德·湖墅，目前在售户型为90平方米-180平方米之间，均价为28800元/平方米，多以一线沿河房源为主。

   此外，融信、宝嘉、运河宸园、顺发·吉祥半岛等项目也纷纷对区域内或周边的高价地做了不少营销工作。不过刘君直言，一级土地市场的火热反应到商品房市场仍需要一个过程，毕竟杭州的高库存还是一个问题，但对于板块以及后市的发展，仍会起到一定的提升。

   高价地并不好拿多家房企受累于高价地项目

   虽然今年以来市场上"面粉贵过面包”已不是新闻，但高价地地块并不好拿。

   近日，有媒体曝出，由于最终的拿地价格超过了预算，刚拿地不久的北京华润曙光地产和招商局地产北京公司决定退出之前与华侨城一起拿到的丰台区南苑地块的开发。

   而杭州市场，也不乏房企受累于高价地项目的案例。

   来自宁波的雅戈尔，曾于2010年竞得申花板块两宗地块，当时拿地楼面地价分别达到17751元/平方米和18114元/平方米，创申花板块楼面价历史新高。不过之后恰逢市场调控等原因，雅戈尔项目迟迟不能面市。2013年，雅戈尔发布公告宣布将终止对申花地块的开发，直接以退地收场。

   2009年首次进入杭州市场的中华企业，则完全受困于其在杭州拿下的第一个项目——中企·艮山府（曾用名：中企·御品湾）。2009年，来自上海的老牌地产中华企业以总价28亿元的价格拿下章家坝地块，折合拿地楼面价为18141元/平方米，该价格也刷新了当年该板块的最高单价纪录。不过如今时隔5年多时间，该项目仍未正式面市，项目的产品定位以及户型也多次传出修改的消息。如今，更是以"中企·艮山府”的案名全新亮相。而早在今年1月份，中华企业发布的业绩预亏公告中，对该项目即计提存货叠加准备4亿元左右。

   也是在2009年拿地的华润与新鸿基，则将其项目进行了"割肉”走量。2009年10月份，华润集团联手新鸿基地产经过24轮竞价，以总价27.7亿元竞得之江地块，即现在的之江九里项目，当时折合拿地楼面价为15281元/平方米，这也是当时板块内的高价地项目。今年1月份，之江九里公然对外打出"亏本卖房”的口号，折后均价为18000元/平方米。3月份，之江九里再次降价，推出小户型房源特价。而这批房源在6月份有了一次集中的成交量体现。据透明售房网数据显示，仅在6月1日-6月23日期间，之江九里即成交近160套，成交均价为15256元/平方米。

   同样受困于高地价的还有中海地产。旗下的中海·御道项目为2012年的板块高价地身份。当年，中海以总价55.9亿元同时配建9.81万平方米金融城高级人才公寓的代价，成功摘牌。三宗地以总建面计算的综合楼面地价高达18150元/平方米。再计入配建高级人才公寓等额外成本后，真实的地价应在25000元/平方米以上。时隔近4年之后，中海·御道正式对外爆出起价28000元/平方米、均价28000元/平方米-30000元/平方米之间的价格。有业内人士直言，从拿地成本来看，首批房源肯定是亏本销售。

   据不完全统计，目前杭州市场上2009年以后至今拿下的高价地，仍有不少尚未上市。其中一些项目，即使已正式亮相，也有不少是以"贴成本价”在售甚至亏本在售，能保本或者盈利的项目是少之又少。

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