城市定位决定写字楼走向 营销需专业化

"聚焦•融合•创意”2012沃德宁波商务地产沙龙将于2012年8月7日下午在南部商务区举行。未来的十年，在一二线城市，商务地产中的写字楼项目作为重要的开发方向，也是地产长线盈利的另一新的增长极。但是，面对当前经济形势并不明朗的大环境，面临着目前如火如荼大量开发的写字楼项目，宁波的商务地产将面临哪些困难，宁波未来的商务地产走向如何？就当前热点问题，沃德房产诚邀业内专家、学者及部分媒体一起进行了深入的探讨。

沙龙上各位专家和开发商畅所欲言，发表了自己对未来商务地产走向的看法，也分析了当前的形式。

 

写字楼个人感觉从来没有好过，在房产市场旺盛的时候，也没有见它好过，受金融风暴耳朵影响，这几年甬城的外贸市场也更加不行。宁波城市地位决定了写字楼的走向，宁波不像杭州、上海这些企业度很高的城市，单靠外贸公司的消化是完全不行的。总的来说还是供需关系不平衡。

写字楼区域分布特点：海曙以天一商圈为主，主要集中在中山路和药行街为主，写字楼地段成熟人气旺，入住率高租金回报也高，写字楼新老交替，但是停车比较难。代表有：汇金大厦、华联写字楼、环球中心、世贸中心等等，入住率都高达90%。但是也逃不过CPI、银行等政策，如果真的投资，可能还是会亏本。

江东区和高新区，区域分布比较大，主要分布在百丈路、兴宁路、福明路等，特点是地段分散，个体差异大，入住率高租金回报高低不一，写字楼整体水平比较高，停车出行比较方便。比如嘉汇国贸、波特曼、高新科技广场，宁波研发园区。

南部商务区，分布比较集中，是高端的商务办公集群、城市综合体。特点：人气正在集聚，入住率高低不一，租金回报率也算高。写字楼酒店公寓为一体，交通顺畅停车方便，代表：宁波商会、华茂总部、杉杉集团等。

东部新城的代表：国际会展中心，即将形成的宁波三大中心。

发展方向：供求失衡的背景下，写字楼以单一模式、特色明显、政府参与、税收减少，三年两减免。南部商务部着眼于未来，企业一般出租一半别人入住，相对于宁波区域集中度不高的地方这种模式很好。宁波创意广场：至少有一种形式特色明显创意产业。另外一个，要根据行业优势，这样写字楼才能形成人气。比如华联写字楼是以航运伙伴。以有特色性的写字楼，可以提高租金提升入住率。像宁波书城现在也卖的差不多了，以教育培训为主，出口留学很多。写字楼开放，城市综合体为主。宁波需要那么多么，不见得，要适可而止，供求失衡，要全面开花，各种结合起来，要适应宁波中高档的城市地位。把老的写字楼改造成酒店旅馆可能更好赚钱，中低端的市场没有挖掘出来，可以朝这方面发展。

至于营销：一定要专业化，还要运用资源。一定要有专业化的管理水平、丰富的客户资源。缺少这两条，都不行。

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