楼市调控诱发杭州商业地产亮丽行情

去年整体成交量破百万平方米大关

酒店式公寓、写字楼增幅明显

1月26日，国务院公布八条最新楼市调控政策，"新国八条”使得第三次调控最终浮出水面，其中房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓最严厉房地产调控政策。

对于该轮调控，虽然目前市场表现并未立竿见影得以显示。但是随着对住宅领域调控加剧，商业地产作为受调控影响较小的领域，其前景在这一楼市特殊周期中得到了进一步增强。

来自赢商投资的相关统计数据显示，在过去的2010年，杭州的商业地产整体成交量延续了2009年的上升态势，年成交量达到104.66万平方米，环比上涨了7.08%。

其中，商铺市场方面，2010年的杭州市场上主要仍以销售社区商铺为主，全年共销售商铺2094套，同比下降了24%，总面积达317118.6平方米，同比下降了4.5%，均价22157元/平方米。酒店式公寓市场则呈现出火爆场景，2010年全年成交达6233套，总面积达到39万平方米，同比上涨了112.97%。在纯写字楼市场领域，2010年杭州市场总共成交1701套，总面积近34万平方米，同比上涨了85.96%。赢商投资认为，写字楼市场涨幅的主要原因，一方面是2009年末钱江新城大量写字楼放量销售，供应量明显增加；另一方面写字楼购买人群，大多数来自于萧山、宁波、绍兴等地的外贸企业主，"这些企业家以作为企业总部自用购入或者作为投资用途，供需两方面促使2010年写字楼成交量快速放大。”

调控诱发亮丽行情投资仍需谨慎评估

对此，赢商投资总经理方芳认为，今年酒店式公寓的热销一般都由房地产政策对住宅产品的调控诱发，住宅产品投资的条件与风险加剧，相对而言，风险较低，收益较稳定、限制条件较宽松的公寓渐渐受到投资客的青睐。"根据我们的统计数据，2009年杭州酒店式公寓整体成交达到3000套，2010年则达到了6233套。其中，这些成交量中，异地投资客占到了70%。这样的成交增长与酒店式公寓迅速放量不无关系。随着调控政策的深入，根据初步统计，今年杭州的酒店式公寓供应量将突破万套，我们认为，酒店式公寓还将会在今年延续此前两年的火爆增长行情。”

赢商投资认为，同去年相比，今年的商铺市场走势基本与去年同期走势相同，属于在市场预期范围内，目前出台的政策对于商铺市场来说，影响不大。而从全市商铺成交类型来看，社区商铺的投资价值被逐渐放大，主要是目前随着各大居住板块的大量楼盘交付使用以及居民的入住，社区商铺越来越受关注。"对于去年的商铺市场，虽然没有特别大的供应量，但是商铺单价上的上涨幅度还是非常明显。我们认为，从成交上来衡量，今年的商铺成交将会是一个亮丽的行情。”

方芳认为，在写字楼领域，由于最近几年杭州的写字楼市场供应量非常大，2011年的整体行情将不如酒店式公寓和商铺火爆，而是将继续延续以往的市场行情。"杭州的写字楼投资市场有一个共性，就是投资客往往只是到了需要的时候才会考虑写字楼投资，这主要是因为其投资门槛相比酒店式公寓和商铺的门槛更高。”尽管酒店式公寓、商铺和写字楼市场相较住宅市场，其行情或许更出色。但是方芳也提醒指出，对于2011年杭州商业地产的整体市场，有一个普遍的共性是政策风险小、投资风险大。但是商业地产是一个非常复杂的房产品，与住宅完全不一样。因此投资者在选择投资时仍需从投资的个案上谨慎评估。

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