上海甲级写字楼迎新一轮投资机会

   今年上半年，上海甲级写字楼成交约5万平方米，同比高出约60倍。"目前从金融杠杆上已经初露端倪，住宅已失去了利用按揭工具的优势，而写字楼按揭政策维持不变。因此未来压抑多年的写字楼市场，特别是核心地段的甲级写字楼势必有新一轮的投资机会出现。”中房信在最新的《2010年高端写字楼物业市场白皮书》中指出。

不过，今年以来，SOHO中国、万科、保利、、招商等"地产大鳄”纷纷表示要增持商业地产，同时加快商业土地购地步伐，各路资本扎堆涌入商办市场的背后，同样面临竞争加剧、供应短期过剩的隐患。

"下半年写字楼的供应仍将进一步放大，写字楼的销售也将随之增加，但增长幅度有限，同时写字楼价格将进一步上升。”但中原集团地产研究中心报告指出。

在投资者眼中，今年号称史上最严厉的房地产调控政策下，上海的住宅和写字楼市场发生了微妙变化。

据悉，仅在今年上半年，随着中粮地产、中国保利、上海证大、SOHO中国等开发商，农业银行、东亚银行、宁波银行、阿尔法基金、恒生银行等金融机构在上海大举收购项目，上海的高端写字楼市场正处在启动前的喧嚣中。

今年1-7月的上海房地产项目销售额前十名，共有三个商办项目。"与历年上海商品房销售前十全部被住宅物业占据不同，三大写字楼项目的入榜，说明各类基金和机构等对写字楼项目热衷程度进一步提高。”中房信报告分析指出。

一位刚刚购入上海某知名写字楼项目整层的公司人士透露，相对便宜的价格是出手的重要原因。目前，上海核心商务圈住宅与写字楼价格倒挂现象依然严重，写字楼市场后续溢价空间在投资者眼中前景良好。

统计显示，今年1-7月，上海房地产项目销售均价排前十的均为住宅类豪宅项目，其中9个项目均价超过10万元/平方米，包括汤臣一品大厦均价15.80万元/平方米。而同期写字楼项目销售均价前十的无一超过10万元/平方米，御华山大厦以6.92万元/平方米排首位。

代理行资深人士认为，对比国际一线城市核心区写字楼价格为住宅价格的1.2倍-2倍的惯例，上海核心区高端写字楼价格至少有40％以上的增长空间。

中原地产调查数据显示，当前的甲级写字楼价格，北京、上海约4-5万/平方米，广州、深圳约2-3万/平方米，成都均价为14043元/平方米。从2008年1月起，成都价格累计上涨38.09%。

价格倒挂之外，商办物业的投资价值还体现为租金的明显反弹，覆盖国内主要大型城市。成都市场租金回报率均高于京沪深穗四个一线城市。

中原集团研究中心高级经理刘渊认为，写字楼市场租金对宏观经济发展态势最为敏感。2008年下半年的经济回落导致甲级写字楼租金下跌，而2010年上半年租金随经济的复苏，办公楼市场开始探底反弹。2010年第二季度，中国GDP增速放缓，写字楼租金亦出现回升受阻迹象。

最新出炉的"DTZ戴德梁行物业投资合理价值指数”披露，写字楼回报前景胜于商铺及工业类物业。6月以来，沪上写字楼成交量开始稳步回升。而10月则成为下半年推盘的一个最佳时机。

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