楼市成产业资金避风港？

   越来越多江浙企业主在京购置多套房产———

专家呼吁：政府调控力度应该进一步加大，积极推动产业结构合理调整，促进社会经济逐渐平稳恢复，避免出现"一业兴旺百业衰”的不利局面。

宁波人张先生最近关停了自己在宁波当地和上海的两家工厂，做玩具出口生意起家的他，毅然决然地放弃了这块以往每年能带来数百万利润的"阵地”，把剩下的资金全部投向了楼市——在北京、上海两地购置了多套房产。

"原本做玩具出口主要流向美国、欧洲，但从去年年中以来，国际经济形势的不断恶化让玩具出口的生意越来越难做了，这些主要业务基本都停了。从过去每年赚几百万到每月净亏几十万，眼看这么下去还不如及早收手。”张先生在接受采访时透露，像他这种情况的大有人在，眼下很多做商品出口加工、国际贸易的同行在全球经济衰退中因为外部市场需求不振，前景预期扑朔迷离，纷纷开始压缩产能或者是干脆停工，陷入"蛰伏”状态，其中尤以中小型企业和家庭作坊为多。大量实体产业资金被抽离出来寻求更为"稳妥”的保值渠道，而在这其中，楼市"首当其冲”。

●市场发现●

企业投资客大量进入楼市谋"转型”

种种迹象表明，4、5月份以来，北京房地产市场结构出现明显变化。在刚性需求之外，投资性需求正加速入市，体现在高端物业销售上尤其活跃。《北京青年报·广厦时代》近日调查发现，通胀预期驱动下，大量投资资本加速进入楼市，相当部分是由其他实体产业转移而来，这也使得尚在"维稳”阶段的楼市面临更多考验。

北京东四环某热销楼盘的开发商在接受采访时表示，年初的1、2月份，前来项目买房的几乎都是自住者，投资者如"凤毛麟角”；而到3、4月份，慢慢开始接触到一些买房投资客了；5月份以后，这样的投资者明显猛增。6月初的时候，两位温州商人找上门来，有意把这一楼盘二期剩余的60余套房源"全部买下”，而上亿购买资金来源于他们合办的外贸服装公司。

这位开发商分析，3、4月份北京经历了楼市成交的高峰，这是去年被压抑的刚性需求与今年新增刚性需求叠加所致，不过这类需求到5月时已释放较多；北京5、6月楼市整体成交量依然不低于3、4月份，"从买房人群体构成上分析，投资性需求已经明显增加”。本报走访调查发现，类似上述这种现象并非个例，很多项目近期都遇到过这种以长三角、珠三角以及山西、内蒙古客户的"大单整购”需求，从其中可以明显感觉到，实体产业资金向楼市转移趋势明显。

●背景追踪●

产业资金向楼市转移趋势明显

事实上，作为我国经济的"发动机”，长三角地区、珠三角地区今年以来经济增长速度明显放缓，同时，国际形势的不确定性也使得外向型依赖极强的区域经济变得扑朔迷离。经济学界人士指出，在如今的长三角、珠三角地区，从一定程度上讲，原来引以为豪的出口已经成为投资、出口、消费"三驾马车”中的"短腿”，成为拖累经济上行的主要因素。

"北京、上海、广东、江浙这些经济较发达地区，今年上半年外贸出口普遍下降10%—30%左右，出口形势目前看来非常严峻。一些地方出现的因为外贸下行导致工业生产月度负增长，甚至是1990年以来所未遇的。而某些长期来依靠出口拉动经济发展的城市，外向依存度都非常高，是典型的开放型经济模式，外贸出口大幅下滑主要原因是国际市场需求疲软。由于产品价格下降，出口企业利润也普遍下降。在这样的情形下，抽离资金另谋出路，成为不少企业主的选择。”中国管理科学研究院研究员李开发在接受本报专访时指出。

而近期国家商务部公布的出口数据，一定程度上也反映出我国外贸企业目前所面临的困境。今年5月份我国出口下降了26.4%，为连续第七个月下降，且呈现降幅加深趋势。3~5月份的出口降幅分别为17.1%、22.6%和26.4%。

"出口和房地产貌似无关，实质上两者之间有千丝万缕的联系。由于出口的严重下降，沿海尤其是江浙一代的中小企业纷纷缩减规模甚至关门停产。在2008年大部分企业通过贷款维持正常的生产，但是那个时候银行信贷紧缩很难融资，如今银行信贷政策放松了，即使有钱了大家也不愿意生产，没有销路生产就意味着亏损。所以越来越多的企业主把眼光从实体经济转移到楼市和股市上。近期全国的各大城市涌现出大批楼市投资客，这些人动辄就购买数百万上千万的别墅或高端物业就是最好的证明。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示。

"由于全球经济陷入危机泥潭而不能自拔，以美国为代表的世界各国纷纷采取极其宽松的货币政策，银行和各大商业机构流动性非常宽裕，中国也包括在其中。在此背景下，全球会不会出现恶性通货膨胀，正成为越来越多人的担忧。而历史经验证明，在通胀来临之前，避免资产恶性贬值的通常办法就是投资不动产。相信不少人在近期都接到过各种机构投资顾问的电话，鼓动大家把钱从银行拿出来，多买几套房寻求稳定资产投资渠道。在本轮上涨行情中，产业资金向楼市的大量转移，成为近期投资性需求最为突出的现象。”亚豪机构副总经理王英男说。

●行业争论●

买房资产保值功能存疑

产业资金高度集中埋藏隐患

调查显示，目前投资高端物业的主要有两类人群，一是私营企业主，这其中以做外贸出口和矿产、加工制造的居多，二是各行各业的高管阶层，这些人对经济形势普遍敏感。"眼下很多投资者都有一种对通货膨胀的担心，大家觉得，今年银行放贷大增，全世界都在不停地发行货币，通胀预期越来越强的影响下，很多人认为重点城市房地产市场基础更为稳固，可以成为相对稳定的投资避风港。”百达行投资顾问中心总监张艳认为。

"外贸形势将如何发展首先要看国际市场，而现在国际市场形势尚不明朗，因此很难做出最终判断。受此影响，很多相关产业经济实体资金需要另寻突破口，中国经济发展的不均衡性导致投资渠道狭窄，选择面很小，楼市、股市成为没有选择的选择，吸纳了大量流转出来的其他产业资金流，这种现象应当引起警惕。”中国管理科学研究院研究员李开发表达了自己的担忧。

然而，房地产行业就一定是最为稳妥的资产保值升值渠道吗？在目前看来，这一焦点问题依然存在着很多不确定性。"在进出口没有恢复之前，出台打压房地产政策的可能性极小，但舆论导向会一直从紧，就像'罩在孙悟空脑袋上的紧箍咒’，很有可能改变人们的购房预期。此外，物业税等核心争论的'悬而未决’，从心理上来说对投资需求也会有一定抑制作用，并进而在楼市上产生'对冲’效应。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为。

"虽然经过我国5次提高出口退税率，有的行业退税率高达17%，但进出口增长同比还是下降近3成。经济没有彻底恢复，房地产行业总感到根基不稳。”中金公司首席经济学家哈继铭表示，当前大量实体行业依然处于困境，宏观经济基本面依然面临大量不确定性，消费者的消费能力和消费预期依然没有根本改变，产业关联面极广、资金依赖度极高的房地产业前景如何，依然要打上个大大的问号，过度依赖房产投资进行资产"避险”是否理性，值得商榷。

●专家观点●

过分依赖楼市可能导致"一业兴旺百业衰”

"从长远来看我们必须意识到，实体产业资金向楼市的转移和集中，更多地体现出企业及个人的资产避险意图，但是此类资金大量进入楼市，到底能否真正避险呢？”李开发认为，投机性需求的过度入市将不断加大房地产市场的泡沫，"厚此薄彼”的同时正在影响着国家整体经济结构的改变，导致产业结构两极分化加剧。"出口萎缩造成的外向型经济受挫，出口型企业大量减产停业转移资金，势必带来一系列社会问题，大量的产业工人该何去何从？社会就业压力是否会不断加大？行业投资比例的严重失衡是否会影响到国家经济体的正常运转？这些问题都应当引起重视，事实上，避险背后所隐藏的有可能是更大的风险。”李开发说。

著名经济学家郎咸平近日也在其博客中直陈："目前楼市回暖现象让我比较担心，原因是大量实体经济的避险资金进入楼市，对下一步经济复苏会带来隐患，这不是我们所鼓励的，代价太大了。”

无独有偶，一向以温和言论而著称的经济学权威林毅夫教授多次在公开场合表示了自己对实体经济逐渐衰退的担心。作为社会核心竞争力重要组成的加工制造、外贸出口等行业的萎缩将会给国民经济带来不利影响，而产业资金向楼市的高度集中将很可能导致"一业兴旺百业衰”的不利局面。"政府调控力度应该进一步加大，积极推动产业结构合理调整，促进社会经济逐渐平稳恢复。”林毅夫、郎咸平、哈继铭、李开发等众多知名经济学家的观点，在此问题上空前一致。
 

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