商业地产：不是“避风港”

   经济危机来临时，真的是现金为王吗?对于刚刚从一波反弹中逃出来的地产商来说，今后到底还要不要做房地产?是继续做住宅开发，还是转向商业地产?

   大手笔的风向标意义

   今年3月初，李嘉诚旗下企业长江实业启动内地最大的项目——上海真如城市副中心，总投资将超过100个亿。

   根据上海市规划土地局的公开资料显示，该项目总建筑面积近100万平方米，楼面价将近每平方米3056元，其中近八成被规划为大型商业物业项目。按照每平方米售价2万元的保守估计，该大型商业物业综合体至少能为长实带来200亿元的收入。

   而就在此前数月，李嘉诚以1.5亿元高起价，拍卖上海豪宅"玉翠豪庭”的40余家商铺，并将浦东"御翠园”200多幢出租10余年的商业别墅"转租为售”。一边是积极出手，一边却是更大手笔的投入，被视为地产投资风向标的李嘉诚，到底唱的哪出戏?这引来了市场人士的强烈关注。

   几乎与李嘉诚启动上海真如项目同一时间，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在3月4日与中国银行[3.49-1.13%]北京分行签订《全面战略合作协议》，中国银行北京分行将在未来五年期间，配合SOHO公司实现战略发展计划，并参与公司投资中国房地产市场的融资安排。潘石屹在签约仪式上公开表示："SOHO从中国银行北京分行获得的100亿元的授信和融资，在未来将与公司100亿元的存款一起，全部用于新项目的收购和兼并。”

   据潘石屹透露，SOHO中国目前已有意向收购北京和上海的部分商业地产开发项目。这些项目主要分布于城市中心区的繁华地段，并具有良好的商业"聚合效应”。而此次贷款授信，相当于"并购贷款”，在项目收购中，信贷资金配比将为1：1。

   某知情人士告诉《浙商》记者，SOHO目前正在洽谈的项目，价格与2007年比几乎下跌了一半。

   商业地产或成"避风港”?

   两位地产界领军人物的举动，无疑对内地开发商有着风向标的意义。

   一时间，越来越多的内地房企选择将投资比例倾向于商业地产。在目前住宅前景不明的情况下，商业地产真的是开发商的"避风港”吗?

   "事实上，从去年第四季度开始，商业地产的形势就开始下滑了，首先是写字楼，表现为租金下降，空置率大幅上升。随之，商铺的售价也开始下降。”浙江建工房地产开发集团有限公司副总经理高贤林向《浙商》记者表示。

   建工房产是杭州知名的商业地产开发商，其代表作世贸丽晶城欧美中心(EAC)经过长达6年的开发之后，去年底得以交付，成为目前杭州市中心最大的国际化综合体。发展商建工房产自持物业高达85%的写字楼租赁率，以及诸多世界500强知名企业的入驻，使得该项目颇为引人羡慕。"李嘉诚的举动不能盲目跟随。他在上海的策略是放弃不能创造更多效益的商铺和高档物业，而将资金集合投资在能创造更高回报的商业地产项目，前期必定做过详细的市场调查和分析。”高贤林分析认为。

   再来看看业内人士对杭州未来几年商业地产面市量的分析：钱江新城的万象城、来福士商业广场、高德置地商业广场等项目将达70万平方米;九堡的金茂居家摩尔将达50万平方米;闲林引进的各种业态的国际知名商家将形成约17万平方米的一站式购物中心;城北的创新创业新天地将包含一个10万平方米的Shoppingmall以及百货大楼、精品酒店、娱乐中心、步行街等，总计达30-35万平方米。

   事实上，商业地产的供求严重失衡去年已出现苗头。根据上海易居房地产研究院发布的《2008年中国商业地产蓝皮书》显示：未来三年，上海、北京、深圳三地的商办土地供应量分别为1415万平方米、3083万平方米和446万平方米，总供应量接近5000万平方米;而2008年，三地商办类房地产项目的总销售量分别为287.3万平方米、298.4万平方米和46.61万平方米。

   "对于像大连万达这样在前几年就进入商业地产的开发商来说，现在的日子肯定是要好过一点，因为他的租金可以为企业带来稳定的现金流。但对于现在才进入商业地产，想把商业地产当作'避风港’的开发商来说，必然是一个极为危险的选择。”杭州某地产博客名人分析认为。

   短线跟风尚需谨慎

   "浙江的开发商在商业地产上的路途相对比较困难。”昆仑置业董事长叶健表示，商业地产的开发需要有足够庞大的资金链和足够丰富的经验，而浙江少有房产企业能担当。

   对于这点，浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示认同："国外的开发商，例如美国，商业地产项目都用基金开发，资金稳定而持久，而我们国内靠的是贷款，资金模式和融资机构之间相矛盾，无法保证资金的长期性。”

   但虞晓芬也指出，浙江市场环境好，宁波、杭州、温州都极具发展潜力，商业地产的机会也肯定有。拿杭州而言，原先的商业项目比较单一，但现在商业综合体的需求越来越大，虽然存在商业地产总体供过于求的现象，但有效的商业地产还是缺乏的，关键是怎样做面向浙江市场的商业项目。

   "我们对一线城市还是蛮有兴趣的，现在也在谈一些项目，商业地产的风险比住宅大，投入资金多但回报晚，所以在目前的形势下我们对各个项目也是非常谨慎。”高贤林表示，"传统区域的机会基本不大了，新的区域，如果有好的地段我们还是很有兴趣做商业综合体的。”

   不少业内人士认为，从长远看，商业地产肯定会成为下一个亮点，但即便如此，对于资金压力较大的开发商来说，还是不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。相对于住宅开发的短平快来说，商业地产往往是慢热型的，属于长线生意。

   目前，国内开发商所面临的现实问题在于，高库存的商品住宅房难以在短时间内消化，资金来源成为首当其冲的难题。对于以前没有自持商业物业的开发商来说，千万别指望靠商业地产来救自己。而对于资金链相对宽松的开发商来说，可以在未来的项目开发上逐步增加商业地产的比例，或者向因资金紧缺而出让地产套现的卖家收购商业地产，以便在今后的房地产市场上，实现完美的长线布局。

 

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