二手房买卖水很深 购买请谨慎

近段时间，杭州一条"二手房买卖”的新闻成了不少宁波人茶余饭后的谈资。

事情原委是这样的：

今年7月底，杭州孙女士通过卓家房产中介，从一委托人手中，买下滨江锦绣江南小区一处114平方米房产，打算作为女儿婚房。等她全额支付了216万（198万元房款＋18万元税费）拿到房产证的第二天，却发现一个令人崩溃的事实：房子里还有一位租客刘先生，他跟原房东签了20年房屋租赁合同。

房屋虽然是自己的了，却要等到20年后才能入住，这个事实让孙女士很绝望。孙女士开始走上艰辛的维权路。目前，属地法院已承接此案。

因为案件很有典型意义，最高人民检察院《法治中国》摄制组近日已到杭州采访孙女士买房一事。

最终结果会怎样？人们都很关心。

一位宁波市民坦言：如果这种方式被人效仿，而又没有很好的办法去遏制，那么后果太可怕，以后估计都没人敢买二手房了。

随着前些年房价的热涨和近两年房产市场"只涨不跌”"神话”的破灭，加上民间借贷纠纷，二手房交易中也是"乱象”频出，让人防不胜防。

如何规避？如何最大限度地保障自己的权利？近日，帮办记者专程进行了采访。

NO.1二手房性质

"房产权利有限制。”张英律师举了较常见的现象，被抵押、涉讼、被列入拆迁范围、土地使用权性质为集体或划拨、属于安居用房的，是不能上市交易的。

杭州有位女士，给女儿买婚房，买了套债务房。原来签好合同、付出100万后，这位女士去房管部门办理三证过户时才得知：原房东欠债，房子被法院保全，无法交易。眼下，三证办不出，退钱也无望。

"所以，一定要确认产权的可靠性。”杨柳艳庭长说，要验看产权证的正本，并且到房管部门查询此产权证登记信息的真实性，确认有没有被抵押、查封等等。

那么，合同签完办过户才发现房子被法院查封，这个情况在实际操作中多不多？宁波一家知名中介公司的资深经纪人告诉记者，一般来说，如果房子被法院资产保全了，是不能进行网签合同备案的，"看这个情况，应该是签合同时还没有被法院保全，直到办三证时才被法院保全，里面有个时间差。”

杨庭长也认可这一情况出现的可能性。所以，购买二手房，最好侧面了解一下购房者的身份，同时，在办理手续时，不要拖着不办，只有当房产证上写上自己的名字，才能安心。

张律师说，在审查产权证时，还应注意3个方面：

以优惠价、标准价购买的公房出售时，要按成本价补足费用。许多职工购买原产权单位的住房时，都是以优惠价或标准价购买的。所以，购房者要确认该房屋是否已按成本价补足费用。

军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让，大多数单位都不允许其职工向外人出售房屋。

远郊区县的乡产权房屋不能上市交易。乡产权房屋需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体变为国有时，才能在二级市场上进行房产交易。如果是县城住房，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以上市交易。

NO.2卖方资质

"这里面，买房者可能会遭遇两个漏洞：卖方并非产权证上的所有人，也没有所有人的授权；卖方虽是所有人之一但未取得共有人同意。”杨庭长说，这样的案例，前些年都遇到过。

如何规避？杨庭长说，首先，要搞清楚房屋的产权人究竟有几个。如果产权人有多人，而合同仅一人签字，一旦发生纠纷，法院原则上会认定合同无效。

"如果是夫妻双方，一方瞒着另一方卖房，另一方上法院起诉，说根本不知道房子被卖。如果第三人善意购买房屋并已办理登记手续，法院一般会认定合同有效。不知情一方受损权益，根据婚姻法司法解释三，由另一方赔偿。”杨庭长说，即便如此，如果这对夫妻只有一套房，另一方坚持不搬，其间的调解，买房者也会焦头烂额。

其次，要确定除产权人外是否还有共住人。由于历史原因，比如有些房改房，除产权人外还有共住人。共住人虽然没有产权，但法律规定，他们有居住权。如果未征得他们同意，届时他们不愿搬离的话，也会造成很大的麻烦。

"遇到这种情况，最好能和卖主约定迁出条款，这样买房者可以主动些。”

目前，二手房买卖过程中，卖方委托他人出售房屋的现象很普遍。

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