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开发商压力加大 宁波楼市开打价格促销战

宁波写字楼网    来源:东南商报        浏览:

严格执行的限购限贷政策,日益增加的通胀压力,央行今年第三次加息,开发商为融资加速跑量,购房者观望与刚需并存……下半年甬城楼市分化明显,开发商改变思路造房,推出中小户型应对;开发商资金链普遍吃紧,房地产涉足金融已成趋势;楼市常规的优惠促销未明显奏效后,开始慢慢转向实质性的打折促销。

市场分化

大户型滞销中小户型热卖

"限购令阻挡了一大批投资客。”业内人士表示,刚性需求成为眼下楼市的购房主力。现在最受欢迎的房子是总价150万元以内的80~120平方米的中小户型房源。

大户型滞销中小户型热卖,是最近楼市常见现象。上周六,维科上院D区开盘出现了中小户型热卖的情况。维科置业副总经理张强告诉记者,这次推出的房源主力面积有62平方米、77平方米、85平方米、94平方米、131平方米等几种户型,单套总价大部分在130万元至200万元,均价在1.8万元左右。为迎合眼下刚需为主的市场行情,维科上院D区户型随行就市作了改动,将原先140平方米住宅每套切割成两套小户型出售,分成一套85平方米二房和一套62平方米一房房源。

中小户型热卖不是个别现象。近期市场上供应户型以一房、二房和三房为主,比如常青苑、海港花园、和美城等。记者昨日从宁波市住宅与房地产网上查询了解到,销售排名居前列的楼盘里中小户型房源占较大比例,其中昨日销售冠军北仑常青苑,以中小户型为主,均价只有6700元左右。据中国房地产信息集团宁波机构统计,6月份成交的户型中,140平方米以上成交199套,90~140平方米成交351套,90平方米以下成交682套。中小户型占据主流。

调控升级

通胀与加息成楼市双刃剑

6月份CPI涨6.4%创3年来新高,虽然上周央行年内第三次加息,但CPI涨幅已将利率涨幅淹没,负利率进一步加剧。

一家房地产龙头企业营销总监分析,CPI再创新高,对房地产市场是把双刃剑。一方面,通胀加剧将刺激因保值避险而产生的房地产投资欲望,在住宅限购的政策环境下,更多的投资会流向商业地产和非限购城市。另一方面,CPI居高不下,会引发更加严厉的货币紧缩政策,本月很可能再一次上调准备金率,下半年或还有一次加息。这将使开发商资金链进一步绷紧,加速降价销售。同时,也抑制资金实力有限的购房需求。增供应,减需求,无疑会令房价下降。而这一正一反两个效应,就要看谁在下半年发挥的作用更大。

维科置业副总经理张强认为,抑制通胀和发展经济,如何寻找平衡一直是一个难题。通胀之下,企业融资困难,经济发展和消费需求放缓。加息无疑是抑制通胀最直接的手段。但加息也会导致两个后果:一方面加息会加剧热钱涌入,一方面是人民币汇率波动,此外也关系到民生问题,客观上增加了居民的购房成本。这次小幅加息调控是对整个经济层面的政策,而非单独针对房地产行业,但无疑房地产是受到冲击的行业之一。

加息后因还贷压力增大,购房者首付门槛将提高,部分购房需求将会被抑制。2008年的七折利率与现在相比,利率几乎上涨了70%左右。个人房贷方面,银行放贷额度问题已经很明显,购房者等待三四个月,房贷没批下来已经变得十分平常。

严厉的调控当下,房地产涉足金融成为趋势。近期,金地集团首只房地产基金募集成功之后,许多房地产开发商也纷纷成立地产基金。在调控影响下,房企的资金链普遍吃紧,信贷、信托融资等受到限制,各种房地产金融创新也开始抬头。房地产私募基金作为一种创新融资模式,可以为开发商带来可控的融资渠道,因此,该模式也可能成为未来房地产企业资金的核心来源之一。

营销突围

下半年打折促销或成常态

不温不火的市场形势,尽快缓解资金压力仍是开发商最紧要的难题。开发商纷纷主动出击,然而效果不尽如人意,优惠尺度不足以激发市民的购房欲望,反而加重观望氛围,购房者也在纠结优惠多少才可适时出手。

政策未见松弛,开发商的营销手段发生改变,以老带新的优惠,更有些开发商开始大打温情牌,"摘莓农家乐”、"赌侠大战拉斯维加斯”等营销活动,均未起到理想的效果。

下半年楼市打折促销是最容易引起购房者关注的亮点,博取他们购买的信心还需要开发商在打折优惠上给力。

进入下半年,新盘新增的营销活动以价格折扣为主打,近期热销的雅思阁以优惠价格灵活的付款方式促销赢得开门红。和美城的存抵活动、购房大礼包和开盘优惠全面启动,各种户型累计优惠860元/平方米至970元/平方米。城西楼盘半岛悦城最高优惠可达1500元每平方米。海顿公馆上月购房最高可享15万元优惠。而盛世天城二期别墅最高优惠达25万元。

特价房和团购房也成为市场祭出的杀手锏。合生国际城二期推出一口价18套房源,精装花园联排盛情加推,精装高配,再送中央空调,比如,145幢5号花园联排总建筑面积约261.6平方米,总价405万元;90幢3号花园联排,总建筑面积约262.6平方米,总价422万元。晴园3人以上团购即可优惠300元/平方米。6月份购房凭有效购房证明,还可以享受每套直减30000元优惠。另外,银亿已购业主推荐亲友购房,双方均可直扣房款10000元。

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