2009宁波楼市一个最贴近真实的轮廓

牛年，甬城楼市没有像商场那样热热闹闹地拉开序幕

于是，各种猜想纷至沓来，勾勒出了一幅复杂的楼市图景

然而，数据是最有力的佐证，为2009甬城楼市描述一个最贴近真实的轮廓

那么，靠什么来打破当下的楼市低迷？业内专家指出，通过市场手段合理调整，回到购买力原点，在实现房地产业的再平衡中激活市场

去年的房价变得犹如小孩阴晴不定的脸，几乎没有任何人敢于对已经到来的2009年有个绝对有说服力的结论。王石呼吁现代的年轻人应该在三五年之后再买房，2008年就是楼市的"拐点”；但另一部分北京的专家却认为，刚性成本和刚性需求仍然不能阻止楼市未来上攻的态势，特别是2008年下半年以来国家多次利率、购房政策的调整极大地促进了房产市场信心的恢复，2009将是楼市出现盘整并稳步过渡的年份。就在农历新年日历刚刚翻过的时刻，本报根据宁波市几家房产市场研究机构，共同对2009年的行情走势进行了预判，为即将买房的市民提供一点参考意见，为2009年的宁波楼市描绘出一个最贴近真实的轮廓。

买房心态：供应充足慢慢挑选

据宁波华星研展部提供的《2008年宁波房地产市场总结报告》，后市住宅供应量十分庞大。2008年底宁波市四区在售住宅项目剩余存量有176.05万平方米，2009年此列住宅项目的后续推盘体量达到191万平方米，2009年宁波市各个片区预计入市住宅项目的体量约有153万平方米，因此，2009年宁波市四区供应总量预计有520.05万平方米。

在土地供应量方面，2008年宁波市六区共成交土地247.96万平方米（不含工业用地），其中住宅用地成交90.93万平方米，商用土地成交87.61万平方米，综合及其他用地成交69.42万平方米。与2007年同期相比，住宅用地成交面积减少了34％，商用土地成交面积减少12％。由于去年上半年受银根紧缩，开发商资金紧张以及下半年金融危机袭来，影响着众多行业，开发商拿地热情逐渐减退。

虽然2008年住宅土地成交量有所减少，但是综观2009年宁波市区供应量，可以预测在2009年宁波市房源还是十分充足的，购房者可以有比较大的选择空间。

价值洼地：城西和泛鄞州中心区

城西和泛鄞州中心区是工薪阶层以及上班族最好的选择

根据宁波房产市场格局分析，海曙区为老城区，地段稀缺，近年住宅土地推量极少，其住宅供应量逐年下降，海曙区在住宅项目稀缺的情况下，楼盘售价也相对较高。但是城西的楼盘价值在最近几年比较凸显，随着盛世华城、西城十二庭院的交付以及部分2008年在售项目的即将交付，古林一带的居住氛围日渐浓厚。其次，依托联丰生活圈和海曙中心区便利的配套享受，联丰路延伸段附近的楼盘也如雨后春笋般崛起，以其低总价、高性价比打动工薪阶层和上班族。

根据宁波楼盘分布情况，下应街道、陈婆渡等泛鄞州中心区开发楼盘性价比较高。鄞州中心区的"城市副中心”地位日渐凸现，万达商圈作为中心区的标杆，其商业价值逐渐拉升。目前中心区的开发步伐已扩张至下应、鄞南等区域。相比鄞州中心区的房价，由于用相同的价格在下应街道、陈婆渡等区域能买到更为宽敞的住宅，而且这些区域离鄞州中心区直线距离不远，随着开发的进一步深入，生活配套也定会相继跟上，因此对于工薪阶层以及上班族来说，这些房源也被纳入重点考虑对象。

前景眺望：城市东部新兴区块

2009年城市东部（江东老城区、东部新城、高新区）的供应量将达到65.74万平方米，占市场份额的12％，值得注意的是这些房源主要集中在东部新城、高新区。该区域2009年的续推体量较大，达到37万平方米。江东传统居住区近年用地放量逐渐减少，住宅用地供应非常稀缺，由于老小区的成片坐落，接近市中心一带几乎无地可推，而东部新城、高新区的规划发展，土地集中供应，未来东部住宅项目将逐渐东移。从整个区域的住宅需求来看，传统居住区的众多老社区兴建已久，各方面的配套设施相对落后，因此这一区域的换房需求量较大。东部新城的规划蓝图将辐射整个市区，会吸引其他大批购房客户。

分布特点：城南"多”，城北"大”，城东"高”

未来一两年内，城南出现的新楼盘数量将为鄞州中心城区之最；城北虽然放量的楼盘比较少，但项目开发规模大；而在城东，由于诸多利好因素的影响，其楼价涨势将明显高过城市其他主要区域，势必也将拉动一大批高端住宅的供应。

据宁波华星研展部的报告计算，其中，2009年泛鄞州中心区的供应量便有243.73万平方米，占了整个市场份额的46％，是宁波住宅供应主力区域。其次，海曙区2009年的存量和续推体量并不多，但是今年有维科水岸心境三期和青林湾·观庭这两个大盘的入市，那么该区域的供应量将达到71.39万平方米，占整个市场份额的13％。而2009年城市东部（江东老城区、东部新城、高新区）的供应量将达到65.74万平方米，除了正在销售的BOBO城二期、江南一品二期、锦绣东城后续推量外，还有浙大网新的蓝海与蓝庭项目入市，这些楼盘普遍走中高端路线，在楼盘品质上各有千秋。

由此可以推断，未来一两年内，城南出现的新楼盘数量将为中心城区之最，消费者会有更多的品牌选择；而城北将成为宁波住宅供应的主力片区，大批量、大规模的住宅供应将对该区域未来的配套和交通提出更高的要求；而在城东，新兴高档住宅区代表着新派宁波的盎然生机，随着城市向东推进，政治、金融、物流、行政、文化的转移势必提升区域发展前景，拉动高端住宅需求。

面临冲击：经济适用房大量开工建设

江北庄桥街道应家村应家经济适用房、江北洪塘、海曙徐家漕庙洪家3个经济适用房项目已全面开工建设。据初步统计，这3个项目建成后，将为宁波市提供4363套经济适用房（经济租赁房）。其中，江北应家经济适用房分两期实施，今年至2010年实施项目一期建设，建成后将推出经济适用房721套，经济租赁房239套。洪塘经济适用房项目有住宅8900余套，约可安置3万人。其中5#地块1443套村民安置房已交付，项目一期4935套住房已完成主体工程，计划今年交付使用。徐家漕（庙洪家地块）经济适用房项目设计经济适用房953套，经济租赁房210套。大量经济适用房在未来两年集中上市，必将对商品房市场特别是与这三个经济适用房同区域的商品房带来一定的冲击，这就对商品房的品质和价格提出了更高要求。

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