“新城”成宁波楼市“价格战”主战场

在北仑、城西、镇海等区域的楼盘"降价潮”告一段落后，各县(市)的楼市，现在似乎正在接过接力棒。上月末，余姚已有楼盘以约打7.5折的"跳水”价格清盘；昨天，慈溪一楼盘则号称打6折，推售200套"特价”精装修单身公寓房源。

而相较于楼市"降价潮”的蔓延至周边县(市)，业内人士认为，更值得关注的是，涌现大降价楼盘的具体区域的性质——一个普遍的现象是，不管是在市区还是在县(市)，开年以来"价格战”烽烟最盛之地，多在各地的城市新区。

慈溪首现公开大降价楼盘

据慈溪市房地产管理中心网上备案数据显示，昨天推售特价房的该楼盘，开盘于去年11月底，共有精装修单身公寓房源千套左右；截至昨日，已售房源约80套，即整体销售率还不到10%。此前，该楼盘销售均价约1.2万元/平方米；而昨天推售的这批所谓的"特价”房源，最低单价5710元/平方米，多数房源单价在7000元/平方米—8000元/平方米。

网上备案数据同时显示，该楼盘所在区域内现在售的几个商品住宅楼盘，高层房源销售单价普遍在1.6万元/平方米上下。"虽然这个楼盘所售房源是单身公寓，相对有一定的特殊性，但其新的售价只达到周边商品住宅房源的一半左右，还是会刺激购房者的神经。”本地有房产公司营销人士表示。

这是慈溪楼市内首个公开大降价的在售楼盘。而在上月末，余姚也已涌现公开大降价的楼盘，其同样于去年11月开盘，当初销售均价约1.1万元/平方米，新售价则每平方米下调2500元—3000元。

"开年以来宁波楼市的这一波'降价潮’，目前看已经蔓延到了下面的县、市。”上述营销人士指出，事实上此前余慈地区乃至宁海、象山、奉化等地，各自的房价水平并不比城区的低，又同样受到"限购令”的影响，在当前楼市大环境下出现房价回调是大势所趋。

大降价楼盘多集中在城市新区

一个值得关注的现象是，开年至今，甬城楼市内降价楼盘多、"价格战”打得凶的区域，多为有"新城”概念、但相关配套设施的开发建设尚欠完备的城市边郊新区。北仑、镇海、城西性质如此，余姚、慈溪同样性质如此——像昨天推售特价房的该楼盘所处的慈溪文化商务区，位于慈溪市政府北面约3公里处，总投资逾230亿元，被称作慈溪未来城市新核心。

包括华润、金地、恒元、维科等市内外知名房企，均已抢滩慈溪文化商务区。在2010年楼市形势尚好时，该区域内的房地产开发用地每一推出即遭众开发商激烈争抢，成为当时"地王”频出之地。其中成交楼面价最高的一幅商品住宅用地，地价高达10868元/平方米。类似景象，同样出现在镇海新城、城西、北仑以及宁海等地。

房产界人士分析指出，一方面，城市新区通常推地多、楼盘扎堆，而"限购令”之下购房客户资源有限；僧多粥少，自然容易导致开发商之间互拼价格、争抢客户。另一方面，新城区域多城市建设的利好，开发商不但会高溢价拿地，拿地开发后又普遍会通过炒作区域的未来发展前景来抬高房屋售价；在房价被透支的情况下，遇到市场调整，自然难免有去泡沫化的过程。

"价格战”会否蔓延至城市成熟区域？

相比于城市新区，业内人士认为，配套已经成熟的城市区块如宁波老城区、鄞州新城区，土地资源日渐稀少、新楼盘有限，市场竞争不像城市新区那般激烈，房价调整幅度或也会相对有限。

但新盘"低价入市”、老盘明折暗扣的现象，也早已在成熟的城市区块内出现。江东老城区有曾为"地王”的楼盘开盘时只开出保本价、也有老盘将销售均价从1.6万元/平方米左右降至1.4万元/平方米左右，鄞州新城有楼盘则将均价从约1.8万元/平方米调低至1.5万元/平方米……

"成熟区域内的新楼盘房源多为大套型，普遍客户定位高端。而在限购不放松的前提下，此类楼盘的购房客户不少已丧失购房资格——这容易导致老城区内的新盘销售不畅，对开发商的资金回笼构成考验。”有房产代理公司人士认为，如果开发商资金告紧，不管什么楼盘都有可能忽然大降价、主动"以价换量”。

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