“商改住”忽悠购房者 房管局欲出招治理

   商业地产疲软低迷，这让"商改住”愈演愈烈，由此引发的纠纷也从没间断。

   今年，住宅虽然迎来史上最为严厉的调控政策——新《国十条》，然而从房地产市场目前的情况来看，商业地产仍然无法企及住宅的热度。

   自房地产新规发布之后，媒体对商业地产前景纷纷看好，随着住宅的二套房首付款比例调高，以及银行收紧房贷等政策推行，许多人相信，原本会涌入住宅的游资将会转移到商业地产中去。

   然而事实上，郑州的房地产市场上，商业房的日子并不好过。相反，还成了许多开发商难啃的骨头。这其中，"商改住”现象屡屡暴露就是最好的说明，继去年位于北环路与中州大道交叉口的郑公馆，将商业地产项目改成住宅出售被媒体曝光后，上个月又有三家开发商因"商改住”违规操作，而受到房管部门监察。

   对于开发商来说，不在成熟商业圈里的商业地产出现利润缩水甚至滞销，而且相比房价居高不下的住宅来说，商业地产投资风险比较大。

   早在今年1月18日，国土部中国土地勘测规划院曾经发布报告说，北京、海口、宁波、温州四个城市出现"商住倒挂”，而郑州、深圳等城市居住用地价格开始接近商业用地价格。

   所谓"商住倒挂”，就是在一定的特殊时期，商业价格低于住宅价格。在这样时期里，受利润趋势，开发商会尝试"商改住”等违规行为。

   6月3日，郑州市房管局召开新闻发布会，首次正面回应郑州市房地产市场上存在的"商改住”现象。

   从目前的情况来看，原本存在于我国一线核心城市的"商住倒挂”现象已悄然逼近郑州。

   暗流涌动

   记者在郑州市个别在售楼盘发现，一些楼盘打着"商住两用”、"酒店公寓”"精装小户型”的幌子，将商业改住宅，违规销售。

   6月3日，房管部门紧急向媒体通报了目前市场上的"商改住”违规情况，目前有三家房地产公司存在此类行为。

   "这只是暴露在水面上的，暗箱操作的不知还有多少呢。”一熟悉郑州市房地产市场的业内人士说道。

   所谓"商改住”，就是商业房在最初的立项、规划到土地出让或转让、拆迁再到建设，取得预售许可证等一系列过程中，相关部门均是以商业用房的性质给予审批许可的，但是开发商却以住宅的形式进行出售。

   据此，记者联系到A楼盘工作人员，而该楼盘正是房管局公布的三家违规单位之一。他坦言："其实，我们并没有欺骗消费者。从一开始我们就给他们说了我们是商业用地，产权只有四十年。”

   但是为什么会有这么多人，明知山有虎，还偏偏铤而走险呢？其实"商改住”的超低价格正是诱因。

   已经在某"商改住”楼盘付过首付款的张女士告诉记者，相比该楼盘真正的住宅项目，她买的房子每平米要便宜500多元。

   并且由于商业用房规划的面积都比较小，一般都是30~50平米，所以总价低得多。这造成了，当前市场上的"商改住”房源并不缺少买家。

   纠纷不断

   但是，虽然前期投入比较低，然而整体而言，买到这样的房子非但不划算而且还后患无穷。

   房管部门工作人员披露，商业用地使用年限是40年，而住宅用地使用年限是70年。并且根据《物权法》规定"住宅建设用地使用权期满后，自动续期”，而商业用地期满后则要收回重新审批，如果审批通过还需要支付土地使用权出让金。

   不仅如此，商业地产项目在契税、物业费、水电费等相关费用都明显高于住宅项目。这势必会增加业主的居住成本。

   据此，记者联系到早在去年就被媒体披露存在"商改住”隐患的郑公馆业主"季末如烟”(网名)，"现在我正在装修呢，但是没有拿到房产证。”她无奈的说。

   "很多人都想退房，没证又不转户口。”她顿了顿又接着说，"不过我有郑州市户口所以就不考虑户口的事情了。开发商承诺的能够把房子的商业性质改成住宅，给我们办好房产证，我希望他们不要让我失望。”

   据了解，部分已经交了房款百分之五十的业主，退房一年之后，仍然没有将自己所交的房款全部要回。

   因为"商改住”引发的纠纷在郑公馆几乎从没间断过，而这样的悲剧却还要继续重演。这，不仅仅让深陷其中的购房者欲哭无泪，也是开发商的无奈之选。

   原因探究

   在业界看来，"商改住”现象能够在郑州产生并得以生存，主要暴露出了两个方面的原因。一是住宅价格高企，让一些人难以承受，被排挤在产权住房的大门之外。另一方面显示，商业地产疲软低迷，有价无市，让开发商不得不转而寻求住宅安稳的收益。

   西区某楼盘销售经理惠小磊分析："前几年郑州商业地产大热，很多住宅开发商转去做商业了，这一点光看媒体投放的广告就能看出来。并且很多都是以返租销售的形式经营，承诺开发商10年或者20年返租金，也就是投资买了商铺用10年或者20年的房租收益就能回本了，这给投资者的诱惑特别大，很多人买。”

   但是，商业地产并不像住宅那样，一次销售即可。商业的收益其实不是销售收益，更多的是经营收益，需要娴熟的后续运作，需要专业的人才和公司。

   但是根据记者了解，由于很多商业项目开发商是从住宅转过去的，或者是兼做住宅和商业，专业的商业开发商很少，造成了商业地产的总体的出租率并不乐观，这在一定程度上导致了目前市场上商业地产的供过于求。

   不仅如此，房子租不出去，开发商就要自掏腰包向业主返租。

   "商业地产风险很大，尤其是偏离商业圈外的地段，商业地产出租销售都很困难。”惠小磊说。"而相比之下，郑州的住宅不但需求旺盛而且价格也很稳定，开发商当然更愿意投资住宅，甚至降低价格把商业改作住宅销售。”

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