2014年房地产市场七大预测

   刚刚过去的2013年房地产市场风生水起，总体成交量价齐升，房企高歌猛进。2014年将会如何？克而瑞研究中心近期给出了七大预测。

预测一：
热点城市政策仍将强化
二、三线或将适当放宽

2013年房地产市场量价齐升，部分一二线城市房价飙涨，因此以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不会全面退出。当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程。当然，房地产市场供需情况地区差异较大，过去10年全国"一刀切”式的调控已经改变，中央全局性的政策调控不会出现。

一线城市和热点二线城市限购限贷等措施短期难以退出，适当延迟改善性需求释放及抑制投资性需求，仍将是2014年的主基调，例如房产税扩围、土地流转改革等，在一线城市先行落地可能性较大。大部分二、三线城市政策面将有序放宽。近几年这类城市房价呈现持续平稳增长。2014年，这类城市回归市场化将是大趋势，即便短期内限购限贷政策不会明文退出，但执行层面的松动也将成为可能。

预测二：
新开工面积持续回升
预计全年增速升至13%

本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，2013年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然振荡上行，但上涨速度远不及2009年。这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩，另一方面也表明2013年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至目前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点。在房地产调控政策逐渐明朗、企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，2014年新开工面积增速回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。

2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且2013年房企拿地数量增多，新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用。预计房地产投资增速将从2013年19%不到升至2014年的25%左右。

预测三：
一线城市成交总体持平
政策从紧房价先涨后稳

从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平。由于2014年政策面依然看紧，预计市场销售速度大致将和2013年持平，总体预计2014年一线城市中上海、广州、深圳三城市场成交量将和2013年基本持平。北京2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。

从房价角度看，预计一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是2013年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在2014年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间。而2014年下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。

预测四：
二线城市增量全方位扩张
市场量价齐升将总体稳固

从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，昆明、南京、宁波等2014年商品住宅供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，二线城市2014年的供应扩张是全方位的。

从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，二线城市成交增幅将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。

二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块2014年客观上讲有放缓的需要。

预测五：
三线城市面临去库存压力
两大因素将推动房价上涨

从供应层面看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前出现库存过剩。从成交看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年进一步放缓，部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张将停滞。从房价角度看，三线城市房价将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了市场本身增长，也来自和一二线城市的比价效应。另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。

预测六：
价稳刚需产品将延续热销
一线城市豪宅仍继续看好

一线城市规模巨大的首置首改群体将使刚需类项目在2014年继续热销，前提是项目定价未明显高于所在区域平均水平，这类产品销售的主动权将继续握在开发商手中。而一线城市豪宅类项目抗周期性一贯较强，其所对应的客户往往资金实力充足，价格敏感度低，因此小范围的政策收紧对这一细分市场影响不大，风险可能集中在局部，比如上海的远郊型别墅、北京卫星城区域的高档公寓等仍可能滞销。一线城市项目销售唯一存在变数的是中高档改善类产品。

二线城市由于其财富聚集能力和一线城市有显著差距，豪宅类项目销售大多呈现机会型特征，而刚需类项目在二线城市是绝对主力产品，但部分城市、部分区域存在供应过剩风险，如天津的滨海新区。

预测七：
土地市场热度将先扬后抑
一二线城市成交量价平稳

2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场成交量稳步增长，并呈现先扬后抑走势。上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续2013年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和。一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退；另一方面，预计下半年融资环境将有收紧，企业将加强资金管控。

从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在2013年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在2014年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，2014年在这类城市的拿地量将小幅增长。

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