中国15个主城市写字楼投资价值榜

因风险相对较低且预期投资回报稳定，一线城市普遍得分较高、排名靠前。但二线城市在投资收益项上得分更胜一筹，典型如武汉，遥遥领先。

得益于快速的经济增长和作为全球第二大经济体的重要地位日益凸显，中国已逐渐成为全球房地产投资者在亚洲的主要投资目标。

据2013ANREV投资者意向调查显示，大中华区房地产投资在亚太区域备受青睐，多达59%的受访投资者认为大中华区是房地产投资首选目的地。

为帮助投资者理清错综复杂的中国房地产市场，世邦魏理仕从投资风险与投资收益的角度对中国15个主要城市的写字楼市场、零售物业市场及物流设施市场进行了分析和比较，并在此基础上建立了MarketScore投资分析模型。

MarketScore模型以各类物业市场发展的核心驱动因素为主要变量，旨在为投资者发现最具投资潜力的城市及物业类别。在变量选择方面，不仅有诸如租金、投资回报率等定量指标，同时也有对市场前景发展变化的定性判断。

综合上述指标，北京、上海、武汉位列本次写字楼投资榜的前三位，深圳、广州、成都、杭州、南京、沈阳、大连排名前十。西安、重庆、青岛、天津、宁波垫底，排在写字楼投资榜后五名。

正如我们在2013年发表的"中国办公楼实情调查”报告中所述：中国写字楼市场（尤其是部分二线城市写字楼市场）正面临着大量新增供给带来的巨大挑战。

基于这样的背景，一线城市在本次写字楼MarketScore投资模型排名中普遍得分较高，位列第一和第二位的北京、上海最大特点是风险相对较低，且预期投资回报比较稳定。这在很大程度上得益于两城市写字楼市场比较成熟，市场流动性高，而且来自国内外企业的需求也较为活跃。

与一线城市相反，二线城市正处在市场发展的早期阶段，不确定性因素多。同时，虽然二线市场新建楼宇较多，但可投优质物业却屈指可数，加上市场流动性较差，使得投资者撤出困难，最终导致二线城市在投资模型中风险评分整体偏低。

但是二线城市所面临的挑战并不意味着投资者应该完全放弃这些市场。

由于二线城市市场起点较低，其增长前景更加广阔，并可能带来更好的投资收益。因此，在我们的评价体系里，二线城市在投资收益方面得分普遍高于一线城市。其中，武汉在投资收益方面得分更是遥遥领先。相反，一些备受投资者追捧的二线城市却得分偏低，例如重庆和天津。

在投资回报方面，大多数一线城市面临的主要挑战是物业资产价格较高，从而压低投资回报率。据世邦魏理仕数据显示，四个一线城市写字楼市场投资平均回报率目前在4.4%～5.1%之间。（作者系世邦魏理仕中国区研究部执行董事）

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北京：市场独特，供应紧缺

北京写字楼市场在MarketScore排名中居于首位，这主要得益于其良好的市场基本面。北京在历史租金增长水平、空置率及未来新增供应等主要指标项上表现突出。与大多数写字楼市场供过于求的情况相反，北京写字楼市场在过去几年缺乏新增供给，使得租金飞涨，空置率持续走低。

2008年全球金融危机之后，北京写字楼市场平均每年新增供应量仅为约24万平方米，而同期年均净吸纳量则超过59万平方米，这使得北京写字楼市场的空置率从2009年年中的23.0%急剧下降至2013年年中的2.3%，达到历史最低点。在同一时期，写字楼租金上涨超过一倍，于2013年第三季度录得410元每月每平方米。

但北京写字楼市场租金飞涨的局面也引起了外界对其市场可持续发展的担忧。世邦魏理仕于2013年6月发布的《全球优质办公楼租用成本调查报告》显示：北京两个主要写字楼商圈—金融街与建国门CBD，在全球写字楼租用成本排名中位列第三、四位，仅次于香港中环与伦敦西区。随着国内经济增速回落，北京写字楼市场租赁活动自2012年以来明显减弱，需求放缓，使得在过去四个季度中租金基本持平。除了对北京写字楼市场发展的可持续性与租户租金可承受能力的担忧之外，日渐严重的空气污染和交通拥堵也对北京写字楼市场的长远发展带来不良影响。

尽管面临不少挑战，但相信北京写字楼市场仍将保持长期稳健的发展。

作为中国的政治中心以及大部分行业监管机构的所在地，大多数国有企业和跨国公司仍将选择北京作为其在中国或者华北地区的总部。随着国内经济的回稳以及北京写字楼市场供应紧缺情况的局部缓解，预计在未来几个季度内，北京写字楼需求将有所回升。

同时，在多元产业的支撑下，北京写字楼市场的总体需求仍将保持稳健。金融机构、商务服务和咨询公司一直以来都是北京写字楼市场需求的主要动力来源。另外，大型能源企业与IT公司分别在北京CBD与中关村的写字楼商圈表现活跃。

在供给方面，整体市场供应紧张的局面在未来几年内将有所缓解，但空置率在可预见的未来仍将保持在5%以下。核心商圈缺乏新增供应的局面在未来几年中仍将存在，使得位于这些地段的写字楼业主处于有利地位。

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上海：风险较低，收益稳定

相比租金飞涨的北京市场，上海写字楼市场自2009年以来表现相对平稳，且市场需求更多来自于跨国企业。在MarketScore写字楼市场排名中，上海在投资风险方面综合得分最高，这很大程度上得益于其较强的投资流动性、较低的空置率以及良好的市场吸纳量。

上海一直是中国房地产投资的热门城市，在过去的三年里，其年均写字楼成交总额高达160亿元，约占MarketScore涵盖的15个主要城市交易总量的45%。

尽管上海写字楼市场整体表现平稳，但以黄浦江为界的浦西与浦东两大区域表现却不尽相同。自2009年以来，主要得益于来自金融机构的强劲需求以及同期内有限的新增供给，浦东写字楼市场租金增长稳健，且空置率较低。截至2013年第三季度，浦东写字楼市场空置率已低至3.5%。与此相反，由于近几年不断增加的新增供应，浦西写字楼市场空置率高于浦东，于2013年第三季度录得8.7%。在未来2至3年内，浦西市场的新增供应依然充裕。相比而言，除了将于2015年交付的中国第一高楼—上海中心大厦之外，浦东写字楼市场的未来新增供应显得比较有限。有鉴于此，我们相信在未来几年内浦东写字楼市场的整体表现将继续优于浦西。

在所有写字楼商圈中，南京西路和陆家嘴分别被视为浦西与浦东最为重要的写字楼商务区，这两个区域聚集了上海过半的甲级写字楼。但受不同需求驱动，两个写字楼商务区的租户构成大相径庭。南京西路商务区一直以来备受奢侈品零售商、专业服务公司和制药企业的青睐，而银行、金融机构、证券公司则是陆家嘴商务区写字楼租赁需求的主要来源。

自2008年以来，去中心化已经成为上海写字楼市场的一大发展趋势。这种现象在2011年—2012年间日趋明显。随着次中心商圈基础设施的不断完善，交通可达性的逐步提升以及高品质写字楼供应的增加，次中心商圈写字楼对租户的吸引力日益增强，特别是对写字楼租赁成本比较敏感的租户。在此背景下，部分租户开始从中心商圈向次中心商圈搬迁。据世邦魏理仕估算，现阶段从上海中心商圈甲级写字楼搬迁到同等品质的次中心商圈写字楼可以节省约35%的租金成本。预计，在2014年—2015年间，次中心商务区将会有190万平方米的写字楼新增供应，相信写字楼去中心化的趋势在上海将会延续。同时，较多的新增供应也将给次中心商务区写字楼租金增长来带压力，预计上海办公楼的租金增长在未来几年将持续放缓。

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写字楼投资价值全国第三

武汉后来者居上

随着一线城市写字楼市场竞争日益加剧，投资回报率不断被压缩，不少投资者逐渐将注意力转向二线城市。然而，大多数投资者一直以来都将目光锁定在诸如成都、重庆、天津这样的明星二线城市，武汉较少出现在投资者的考虑范围之内。

诚然武汉写字楼市场起步较晚，但其潜力不应当被低估。武汉市场的潜力不仅来自于城市独特的区位优势，还来自于城市丰富的人力资源与长期建成的产业基础。而武汉写字楼市场则在过去的十年中录得7.4%的租金年复合增长率，位居全国之首。在MarketScore写字楼市场投资排名中，武汉也力压深圳、广州这样的一线城市，闯进前三名。

武汉位于中国地理版图的中心，素有"九省通衢”的美誉。随着区域间高速铁路的建设发展，武汉已经成为连接中国东西、南北的重要铁路交通枢纽，区位重要性日益彰显。同时，位于长江中游的武汉也是中国最重要的内河港口之一。近年来，得益于中央政府"中部崛起”的政策支持，武汉的地区生产总值一直保持两位数的增长。作为华中最重要的工业基地与教育中心，武汉经济整体发展势头强劲，以汽车、电子、制药为主的制造业也焕发出新的活力。

此外，与大部分沿海城市不同，地处华中的武汉周边基本没有同等级别的城市可以与其形成直接的竞争关系。与武汉距离较近的大中型省会城市诸如长沙、南昌、合肥在整体经济实力上与武汉还有一定差距，较难与武汉竞争战略资源和外来投资。因此，周边城市更愿意与武汉互相合作、寻求共同发展，使武汉作为华中地区中心的地位越加牢固。

武汉的综合优势为其带来强劲的经济增长势头，同时也使得包括金融、商务服务、咨询和IT在内的各个行业对写字楼的需求不断增强。在2010至2012三年间，武汉写字楼租金年复合增长率达到12.6%，仅次于北京市场，同时空置率自2006至2011年稳步下降。但由于近几个季度大量新增供应涌入武汉市场，2013年第二季度市场平均空置率激增并超过20%。这样的供给高峰无疑将会在短期内使写字楼租金增长受压，但高品质的写字楼新增供应对提高武汉写字楼市场的整体品质有着积极长远的影响。

随着武汉作为华中区域中心的地位不断巩固，有理由相信武汉写字楼市场在未来几年内仍有较大的发展空间。据世邦魏理仕的数据显示，目前武汉写字楼存量约为成都的1/3，而两城市的经济体量却相当—两市2012年地区生产总值均越过8000亿元大关，且第三产业增加值也较为相近。快速的经济增长已经吸引了越来越多的跨国公司和国内大型企业进驻武汉。至2012年下半年，武汉市已经吸引了190多家世界500强企业落户，同时也吸引了大量国际知名银行与金融机构。

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