商业地产项目要“先商业后地产”

   俗话说"一铺养三代”。在住宅产业投资回报逐渐收缩的当下，商业地产开始进入投资客们的眼球。然而，现在是投资商业地产的好时机吗？老百姓如何选择优质的商业地产项目？

   "前十年，中国处于全球经济一体化的发展时机，依靠出口经济发展迅猛，但未来10年，我们的机遇不在出口，而是内需。”浙江省工商联原正厅级巡视员郑明治在论坛上做主题发言时表示，未来国内经济发展的最大动力是"内需”。

   "扩大内需最大潜力就在城镇化。”郑明治用数据表达了自己的观点。"去年我国城镇化率是51.27%，但是与发达国家75%-85%相比，还是有很大差距。城镇化率每增长一个百分点，可以拉动52000亿元的内需。可以想见，这是拉动内需的一个强大的发动机。”

   郑明治从"天时”角度为台下数百位投资客分析称，今年中央经济工作会议把推进城镇化上升到了国家战略，这对商业地产来说是个利好消息。"去年办公楼销售增长31.2%，商业营业用房增加46.3%。今年前三季度，这两个数据分别增长35.1%和33.8%。说明商业地产的形势非常好。”

   郑明治认为，房地产的宏观调控将持续相当长的时间，但城镇化却会推动商业地产进入黄金十年。

   商业地产项目要"先商业后地产”

   记者从论坛上获悉，目前，已经有一些资金雄厚的浙商正大势拿地，进军商业地产投资领域。对于浙商而言，如何在商业地产这块蛋糕上切上一块？哪里是商业地产的投资洼地？如何避免投资失败？

   专注开发商业地产的上海梵发实业有限公司总经理李叔波用自己的实例，给投资客们上了一堂课。今年该公司把投资步伐由上海迈向浙江嘉兴，在当地开发了阳光新生活广场项目。李叔波认为，与杭州、宁波、台州、温州等地相比，虽然嘉兴是二三线城市，但其地处杭嘉湖平原腹心地带，地价又处于洼地，是具有投资回报空间的地区。

   李叔波认为，住宅把人留在城市，但留住人心的还是商业地产。"除了住，市民的衣、食、行都依靠商业来解决。所以开发商业地产，一定是要先商业，后地产。”

   "我们的商业地产项目立足于市民消费的商圈，这样的商圈尚处于半成熟状态，但具有快速成熟起来的潜力。”李叔波给浙商开出了一张合格商业地产项目的"方子”：首先项目所在区域，要有一定数量的消费人群。其次，他们要有购买力。再次，这个项目所在的地区，有可以改善的缺陷。"有些项目所在地，刚开始周边住宅小区入住率还不高，但一旦市民住进来，商铺开起来，商业消费就会增长，商家愿意付租金，投资才会又增值。”

   专家看好大型卖场商铺和社区小铺

   俗话说"一铺养三代”。更有人云："家有万贯，不如有个店面”。善于投资的浙江人纷纷把目光转移到商业地产上。如果想买个商铺作为投资，该怎么选择？论坛上，投资客们最关心的就是专家给出的投资建议。

   华睿投资高级合伙人金海忠认为，投资就是与时间赛跑。"做投资，首先最起码你得跑得过CPI的增长。其次，投资一个项目的时间越短，回报率越低。所以你在选择买商铺的时候，要有个时间规划。不可能今年买，明年马上就赚钱。”

   金海忠结合了这几年发展迅猛的电子商务，给投资客们提出了投资商业地产的建议。"普通商场里的商品，电子商务里都有了，但你会发现杭州大厦里的奢侈品它没有。还有一个电子商务做不了，比如你想吃一盒热饭，它没法让消费者马上吃到。这两个例子，说明今后的消费还需要实体店来支撑。”

   他认为，电子商务这几年来得比预想要快很多。对商业地产的投资客来说，今后投资可选择两种商铺，要么选择超大型的ShoppingMall，拥有几十万方的营业面积，四五层的停车库。要么选择邻里、社区小商铺。"我不太看好一般的沿街商铺，连车都没法停，没什么投资价值。而一些电子商务取代不了的铺位，反而有机会。”

   不过，考虑到商业地产"热”会带来"量”的增加，郑明治建议投资客防止一哄而上。"有些小县城有好几个城市综合体，太多也不好。所以投资的时候要注意心要热，头要冷，步要稳。一铺养三代可不要变成三代养一铺。”

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