实体经济面临挑战 宁波写字楼租赁市场需求整体下降

   2012年，很多实体经济面临严重的挑战，这也直接造成宁波写字楼租赁市场需求的整体下降。据沃德地产分析，第四季度，老大楼入驻率带来新挑战，很多企业热衷非中心地段，南部商务区等受追棒。

  市中心新盘议价空间增大

  今年下半年，宁波写字楼交付体量增加，来福士、中国人寿大厦、宁兴钻石广场、银润商务大厦以及南部商务区的红巨大厦、盈升商务大厦等相继交付。但宁波商务楼宇需求量未有上升，小微企业创业热情未减，小面积需求量仍占一半，面积在500平方米以上的大企业，在各新兴商圈的需求量比较稳定，而需求面积在200-300平方米左右的发展型公司，则大为减少。

  供需不平衡前提下，写字楼租金上涨仍乏动力，市中心品质较好的楼盘由于入驻率高，租金略有上涨，比如恒泰大厦与银亿时代广场。新大楼由于受需求量的限制以及周边楼盘租金的比较效应，比如来福士广场，目前租金在3元多/平方米，比之前略有下降，但楼盘品质与物业管理较好。对高端企业来说，目前入驻高品质楼盘是一个比较好的机会，议价空间较大。

  老大楼入驻率带来新挑战

  随着市政府即将东迁，预计部分相关产业单位将往东移，目前市建设局、发改委都纷纷迁入东部新城特别是金融、航运以及文化产业。同时也有一些大型的培训企业、IT产业、国际贸易等企业，受市中心交通压力大，停车难等问题，也逐步在考虑搬到新的商圈新大楼。

  市中心一些楼盘由于部分政府单位以及企业的外迁，入驻率开始下降，写字楼市场仿佛正在经历一场大搬迁，这将给市中心写字楼特别是部分老写字楼的入驻率带来新的难题。部分楼盘靠近地铁站附近，由于道路的封锁，带给大楼出入很多不便，还有个别楼盘，由于南站建设也带来很多影响，比如月湖银座，入驻率有下降趋势。

  入驻企业大多精打细算

  在经济环境并不理想的情形下，越来越多的企业都精打细算，他们不仅仅考虑写字楼的租金，同时也关注写字楼布局结构、能耗消费等。

  之所以很多企业会舍弃繁华的市中心跑去周边的商圈，最主要还是在写字楼整体费用的核算上。如南部商务区，同样品质的写字楼，租金大约只占市中心的60%—70%，具备明显的价格优势，比如宁波商会，目前主力租金也就1.7元/平方米左右，无论是楼盘的形象以及内部的配置与管理，在宁波都是遥遥领先的。万达商圈部分楼宇由于能耗高，原先的布局不尽合理，入驻率则有下降趋势。

  南部商务区形象品质好的大楼，比如国骅、奥克斯、杉杉大厦等，入驻率都在85%以上。据沃德地产的业务部经理陈莉介绍说，在南部商务区入驻的企业，感受到这里的办公氛围很好，有很多老客户也会转介绍企业来南部商务区入驻。

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