第二季度宁波写字楼租赁市场分析

去年住宅市场的异常火爆，反衬出写字楼市场的相对平和。自今年1月开始，国家连续打出重拳来抑制住宅的高房价，于此同时，宁波经济尤其是外贸经济的复苏和房地产发展面临的自身结构调整使得商业地产市场尤其是写字楼市场悄悄发生了较大变化。

第二季度写字楼市场由于新政的影响，整体市场环境向好。而且随着经济复苏企业的写字楼品质需求上升，品质高的甲级写字楼和新落成的大厦为企业发展壮大更新换代的首选，此类写字楼整体空置率持续下降，例如银亿时代广场自2009年中交付以来，租金和入驻率稳步上升；而银晨国际从交付不到一年的时间，A座入驻率就达到了95%以上，B座租赁情况也非常良好；东城国际也在差不多的时间内入驻率达到了90%左右。

一、写字楼租赁市场渐入淡季

受宏观调控政策影响，部分投资者转而关注商业物业市场，带动了宁波写字楼资本值稳步上升。据沃德房产专业人士分析，无论是中心城区还是南部商务区以及东部新城，写字楼的投资价值正显现良好的势头，可是，由于夏季的到来，写字楼租赁市场的传统淡季效应开始慢慢显现。

1、成交走势

由于季节的关系，第二季度租赁市场的成交量变化比较明显。

第二季度沃德房产四区域租赁成交情况

第二季度沃德房产租赁成交量情况
由于渐渐进入夏季的关系，第二季度宁波写字楼租赁成交量呈"下滑线”型。据沃德房产数据显示，第二季度成交量比第一季度成交量环比下降了20%左右。而第二季度中，以四月份的成交量为最高，五月和六月的成交量持续下滑。五月的成交量仅为与四月的一半；六月较五月份相比下滑12%，与四月相比下滑幅度高达60%。

2、租金走势

海曙区小部分写字楼租金较年后旺季略有下降，大部分写字楼租金变化不大，且一些高品质的成熟大楼租金均有稳定小幅上涨的趋势。

例如月湖银座50平左右的小面积实际成交租金从1.7元/平/天回落到本季度1.64元/平/天左右，这主要是因为第一季度新年后新注册新成立的公司较多，造成小面积比较抢手。

像汇金大厦和银泰国际这样集地段、商圈、品质于一体的优质大楼租金居高不下，汇金大厦的租金均价基本稳定在2.4元/平/天左右，银泰国际的租金基本稳定在2.7元/平/天左右。

银亿时代广场随着入驻率的不断提高以及月湖盛园效应，实际成交租金也基本稳定在1.7~1.8元/平/天左右。

江东中心区无论成熟写字楼还是新兴写字楼租金都保持基本稳定。

江东中心区一些比较成熟的楼盘例如嘉汇国贸、利时大厦等租金都与第一季度基本相同。其中嘉汇国贸A座实际成交租金在1.8~2.0元/平/天左右，兴业大厦在1.9~2.0元/平/天之间，东海曙光在1.7~1.8元/平/天之间，会展中心在1.3~1.4元/平/天之间。

而像天润商座、第五大道等比较新的大楼租金也基本维持在第一季度的水平，这跟江东中心区已经成熟的商务氛围有很大的关系。像天润商座由于基本是白坯，因此租金在1.8元/平/天左右，而与之相近的第五大道租金在1.5元/平/天左右.

高新区大部分写字楼租金价格都处于较低水平，但上升势头良好。

东部新城由于大楼都是新大楼的缘故，所以整体价格相较于市中心而言比较低，但是银晨国际和东城国际凭借着自身良好的特点和崭新的优势，租金稳步上升，像银晨国际的租金已经上升到1.3元/平/天左右；东城国际更是凭借高得房率，租金上升到1.4元/平/天左右；九五国际截止第二季度，入驻率已经高达90%以上，租金也从之前的0.9元/平/天左右上升到1元/平/天以上。

鄞州区已形成氛围楼盘租金稳定，南部商务区新推出楼盘租金较低。

鄞州区已形成氛围的楼盘主要在万达商圈一代，这些楼盘借着万达广场的商务效应和大楼自身的口碑逐渐形成，租金基本没变。像广博国贸本季度租金在1.6元/平/天左右，新洲银座本季度在1.3~1.4元/平/天之间，也与第一季度没有变化。

鄞州区新推出的楼盘相较于高新区而言，租金维持在较高的水平，例如在本季度刚刚交付的宁兴汇亚国际，租金却已经达到了1.55~1.6元/平/天。南部商务区新推出的楼盘受到配套和商务氛围仍未形成的影响，租金稍微偏低，如杉杉国际大厦和利时商务大厦的租金均在1.2元/平/天左右。

3、面积选择

第二季度租赁客户不同面积询问度
从沃德房产数据显示，第二季度的客户需求面积以200平方为主。

第二季度租赁实际成交面积
从沃德房产第二季度实际成交数据显示，实际成交面积与需要面积一致，以200平方左右为主。沃德专业人士分析，第二季度较第一季度而言，成交数量有所下降，但成交面积并没有下降。即本季度100平以下的客户减少很多，但200平左右的客户增多，本季度的客户类型以中型为主。

4、区域选择

第二季度租赁实际成交各区域比重
第二季度写字楼租赁市场的主力区域还是集中在海曙区和江东中心区，但是鄞州区的比重正在逐步增大。海曙区和江东中心区各占为例41%和29%，说明优越的交通、成熟的商务氛围以及市中心的地段，仍然是大部分企业选择写字楼的重要标准。

二、写字楼租赁市场现状分析和未来展望

展望今年的宁波写字楼租赁市场，虽然写字楼市场呈好转的迹象，但是未来新供应量井喷仍然存在，尤其是南部商务区和东部新城未来的供应量都是巨大的，所以沃德房产专业人士预测，未来的写字楼租赁市场不容乐观。新政下住宅投资客流入写字楼市场，写字楼可能会成为新一轮的投资焦点。新政带动写字楼销售市场，但不一定会带动租赁市场，写字楼的租金并不一定会随着成交市场的升温而升温，反而有可能因为进一步的供求失衡而下降。

沃德房产写字楼租赁部资深业务员谭生昆表示：第二季度虽然成交量下降，但是客户并没有减少，而且很多客户都是大中型的优质客户。但是这些客户中有很大一部分并不急着更换办公室，更多是投石问路，为了9月10月原先的办公楼到期而提前寻找更合适更优质的办公楼。

沃德房产写字楼租赁部经理马安娜分析：以往受到广交会的影响，5月的成交量和租金价格都会受到很大的影响，这次虽然也有受到轻微影响，但是总体情况却非常良好，租赁价格并未出现明显浮动，还有略微上升的趋势。这说明写字楼租赁市场的大环境比前两年转好了很多。

1、传统中心区

传统中心区以天一商圈、西门商圈、彩虹路商圈和中兴路商圈为中主，汇集了银泰国际、汇金大厦、银亿时代广场、嘉汇国贸、利时大厦、天润商座等一大批中高档写字楼，这些写字楼都凭借着商圈优势租金都居高不下，如新交付的宁波书城租金也维持在2.0元/平/天左右。

沃德房产专业人士分析，传统中心区由于得天独厚的商圈优势以及稀缺的地理位置资源，写字楼的租金基本不会下降。虽然受到东部新城和南部商务区的影响，可能传统中心区的一些大面积客户会有部分逐渐转移，但是200~300平面积的中高档办公楼在传统中心区的抢手状况在五年内基本不会改变。

2、东部新城

东部新城是宁波市政府规划的宁波"新心脏”，它的定位是未来宁波城市经济与社会生活中心。东部新城像市政府用文火慢慢熬制的一锅色香味俱全的靓汤，所谓文火慢熬，即东部新城的规划效应不会在短时间内显现。

沃德房产市场部分析，虽然目前九五国际、银晨国际、东城国际、科贸中心等一批新交付的写字楼都显现出了良好的势头和发展前景，但是东部新城未来的供应量实在太大，要在短时间内达到很好的入驻率和较高的租金，几乎是不可能的。以九五国际为例，租金也是经过了漫长的1元/平/天以下，终于在本季度达到1元/平/天以上。

3、南部商务区

相较于东部新城的温和慢熬靓汤，南部商务区更像一盘旺火快炒的炒菜，风格犀利，效率迅速，而这盘炒菜的掌勺者正是鄞州区政府。可能对比市政府的宏图大计，区政府的计划来的更加灵活和迅速，南部商务区在目前看来发展势头是最猛的一个区域。

但是，南部商务区将在今年年底大批量交付，虽然南部商务区大部分为总部型企业，本集团公司会去化掉一定的比例，但是供应量仍然是非常大，届时可能会导致租金下降，而且如果南部商务区大部分楼盘在同一时间内交付的话，租金下降幅度可能会比较大。

三、写字楼市场趋势

1、经济回暖以及国家新政有望缓解商住倒挂现象

宁波经济大环境的回暖尤其是外贸等行业的回暖是写字楼租赁市场转暖的重要原因，众所周知宁波的写字楼市场外贸企业占据了大半江山。沃德房产人士分析：由于新政对住宅市场的严厉调控，导致一部分的投资资金流入写字楼市场，这对写字楼销售市场来讲无疑是利好消息，会在一定程度上缓解宁波房地产市场长期以来商住倒挂现象。

2、只租不售目前仍只是少数

近期，宁波写字楼的招租广告层出不穷，在这些层出不穷的广告中，最引人瞩目的无疑是"只租不售”。只租不售已经喊了好几年，只租不售的优势也显而易见，但真正实行只租不售的写字楼在宁波目前还是极少数。沃德房产人士认为，只租不售给开发商的压力无疑是很大的，资金的回流和运转都会受到很大程度的影响，因此目前还是有很多开发商采取"拆售”的方式。但是从长远来看，纯租赁写字楼会逐渐成为写字楼市场的主角。

3、新建高品质写字楼将成为企业首选

宁波的写字楼正在面临产品升级换代，目前宁波市中心的写字楼大部分都面临一些发展瓶颈。如办公空间过于狭小、零散，缺少比较固定的用餐场所，影响写字楼的整体形象；电梯配备不足，上下班高峰时段拥挤现象严重；停车场面积普遍不足，妨碍业主出行等。相比之下，新建的高品质写字楼的优势就比较明显了。不仅有大气典雅的外形，还有宽敞的大堂空间，各种高标准的硬件配备也极大地提高了写字楼的档次，休闲会所等公共空间的配置也会让入驻企业有全新的体验。

沃德人士认为，目前在建写字楼品质的提升是吸引企业入驻的关键内因，以南部商务区为例，这一大体量的集中式商务功能区建设、招商日趋完善、活跃，省内企业纷纷涌入也给这一商用物业集群带来了新的发展空间。另一方面，这一集群化写字楼的品质同市中心的老写字楼相比，其硬件因素是具有颠覆性的，超前的设施带来的不仅是入驻企业形象的提升，更是真正的舒适办公感受。再加上物业服务等软件因素，就更增加了吸引力。

从"新国四条”、"新国十条”出台，到宁波21条细则出台，写字楼市场一直较为稳定，没有太大变化。鉴于首付、利率、回报率等方面的优势，写字楼市场将继续吸引投资者入市。随着下半年一批大体量的写字楼推出，我们有理由相信，2011年的宁波写字楼市场必将风起云涌。

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