戴德梁行：上海受益于东扩的契机

未来10年，浦东将发展成为一个更大规模的经济多元化的区域，浦东房地产市场平均租金和售价看涨。大量的项目建成完工，现在的浦东已拥有了：上海综合保税区（包括外高桥港、浦东国际机场和洋山深水港）；

未来10年，浦东将发展成为一个更大规模的经济多元化的区域，浦东房地产市场平均租金和售价看涨。

中国透视：大浦东—7+1规划

依托于浦东原有的基础设施，7+1规划将涵盖浦东新区八大板块的发展（地图1）。

黄浦江沿岸人口密集的地带将以金融、商业、会展和现代服务业等相关产业为主。沿着东海人口较少的区域将定位于航运、贸易、物流、重型装备制造、先进制造业、航空和旅游业。

我们认为，上海浦西现有的区域，并不会因为浦东的新规划而受到剧烈冲击。在工业、写字楼、商铺和酒店物业市场方面，这两个地区是相映成辉的共生关系。以写字楼为例，浦西将继续以现代服务业和众多跨国企业总部为主，而浦东陆家嘴则集聚越来越多的金融类企业。

2020年前，把上海建设成为国际性的金融中心和航运中心；7+1规划将会给这一目标增加砝码。但要使之成为现实，完善法规的实施和可持续的高级专业人才储备等一系列问题，必须认真予以考虑。

我们相信，在未来10年内，浦东将发展成为一个更大规模的经济多元化的区域。考虑到经济继续增长，我们认为写字楼、商铺、住宅和工业物业的需求将保持增长。因此我们可以预见的是，在下一个十年，浦东房地产市场平均租金和售价的看涨。

从农田到高楼大厦

浦东新区政府最近公布了7+1规划。该蓝图涵盖了浦东的7个地区，外加世博会会址的浦东区域及后世博开发。

本文先从浦东过去20年到未来10年的总体开发说起。其后，就7+1规划对浦东、上海和中国的意义提出我们的看法。接下来，我们将深入探讨研究新规划对浦东上述8个区域内各类物业市场的影响。最后，再给出我们的结论。

浦东目前的发展

上海有句老话是这么说的："宁要浦西一张床，不要浦东一间房”。光阴荏苒，岁月如梭，这话已恍如隔世。

20年前，位于黄浦江以东的浦东地区都是沼泽地、农田、破屋烂瓦、工厂和码头。而西面的浦西地区则要发达得多，但扩张空间已显局促。因此，人们将发展的眼光开始投向东面。

1990年4月18日是浦东发展的转折点。时任国家总理李鹏宣布了浦东的开发规划。

自那时起，浦东经历了一个飞速发展的时代（表1）。大量的项目建成完工，现在的浦东已拥有了：

上海综合保税区（包括外高桥港、浦东国际机场和洋山深水港）；

陆家嘴金融贸易区（金茂大厦、上海世界金融中心等高楼拔地而起）；

张江高科技园区和金桥出口加工区（众多跨国公司进驻）；

临港新城（及附属临港产业区）；

2010世博会会址。

这些地区的开发使得浦东成为上海经济发展的引擎。1990年，浦东的生产总值为60亿元。而到2009年，这一数字已大幅攀升到4,000亿元（表2）。

7+1：今后10年的规划

为了给与7+1规划有关的开发规模提供思路，今后三年，浦东区政府计划在城市基础设施方面投资1,000亿元。与之相比，过去20年的投资总共也不过2,700亿元。

7+1规划将覆盖以下地区：

上海综合保税区：（22.76平方公里）带动外高桥港、浦东国际机场和洋山深水港的发展；

临港产业区：（240平方公里）。包括一个物流园区和一个重型装备园区；

陆家嘴金融贸易区：（31.78平方公里）。总计办公面积约为300万平方米，包括2015年上海中心大厦以及世纪大道周边的面积；

张江高科技园区：（77.35平方公里）。包括康桥和上海国际医学园区；

金桥出口加工区：（67.79平方公里）。先进制造业所在地。包括南汇产业区和空港产业园区。现代服务业将落户北部，而制造业则位于南部；

临港主城区：（74平方公里）。推动周边商业活动、教育和旅游业的发展。此外，这些地区的新开发项目将努力秉承"绿色”理念；

国际旅游度假区：包括迪士尼主题公园、三甲港旅游度假村和临港度假村；

后世博板块：（3.93平方公里）。有5条地铁线路，将进驻金融、会展、贸易和现代服务等行业。

7+1规划的影响

对于浦东

7+1规划旨在为浦东在21世纪的经济可持续发展打下基础，这自然会影响到该区的各类房地产业市场。

在工业地产方面，我们预计规划会加大该地区各产业园区中企业布局的集中度。现有的多个独立产业园区将会被纳入上海综合保税区、张江高科技园区和金桥出口加工区等个别区域板块。这种化繁为简的整合无疑将进一步提高组织效率，并使得浦东未来更具经济竞争力。此外，该规划将勾勒出新产业园区内部的具体布局，有助于吸引对口的民营或国有企业进驻浦东，以便进一步鼓励该地区高附加值产品生产的发展。

对该区的写字楼市场而言，陆家嘴金融贸易区的扩张规划将对其产生重大影响，同时还包括后世博板块内的新写字楼。7+1规划将会进一步推动陆家嘴成为上海乃至中国大陆引人瞩目的写字楼市场。

此外，7+1规划还会对该地区零售商铺的发展起到促进作用。这包括为未来为国际旅游度假区以及川沙周边地区、临港主城区以及后世博板块内的本地社区提供服务的商铺。随着浦东国际机场品牌商品免税购物区的建成，预计该地区的商铺规模将大大提升。

就浦东的住宅市场来看，高质量的住宅楼盘将在临港主城区、国际旅游度假区周边和后世博园区内不断涌现。此外，这些地区未来的住宅楼盘开发并不仅仅是为了满足在本地区工作的人群需求，还包括在其它地区上班的人员。例如，我们预计更多在浦东国际机场工作的人员会选择靠近迪士尼、在川沙新建的住宅区安家。

该规划还将通过国际旅游度假区——特别是迪士尼的开发，促进该地区酒店行业的进一步扩张。瞄准游客的新酒店预计将建在该地区周边。

要保证整个规划真正有效地实施，政府可能需要继续为新企业提供鼓励其落户浦东的激励措施。浦东已经从低端制造业中走了出来。要保持促进高附加值产业－如金融服务、汽车制造、飞机组装、制药和高科技制造业等行业的推动力，原来针对这些行业的相关企业的很多鼓励措施还应继续实行。

对于上海

7+1规划旨在使浦东继续保持其作为上海高附加值产品制造区的核心地位。此外，上海综合保税区将继续作为上海港最重要的运营部分。

上海各行业的工资水平正在快速上升，而随着促进浦东高附加值产品制造的发展，我们相信工资的增长将会被这些产品的较高售价有效消化，从而能够保证制造商的利润水平。

在考虑浦东和浦西地区不同类型的房地产市场（地图1）哪些会因7+1规划受益、而哪些会受抑的问题时，我们认为，二者在工业、写字楼、商铺、住宅和酒店物业市场方面存在着互补性。因此，从总体上看，浦西并不会因为浦东未来的发展而受到负面影响。上海市的发展改进规划，即东面的7+1规划和西面的虹桥交通枢纽发展规划，将使上海全面受益。

为了进一步说明这种互补关系，我们不妨对不同的市场类别和地区进行更详细的解析。浦东如外高桥和临港等地区内的很多仓库都专门用于出口贸易，而在浦西的松江、嘉定等区，这些仓储设施则多用于向国内其它地区如浙江、江苏及其以外地区进行内销的企业。由于浦西和浦东的项目总体上并未构成直接竞争，因此我们认为，浦西的仓储设施并不会因为浦东新物流设施的竣工而出现租金压力。

至于写字楼，尤其是甲级写字楼，浦东陆家嘴金融贸易区的扩张并不会对浦西市场造成负面影响，因为二者所入驻的企业类型各有不同。由于政策和聚集效应的作用，陆家嘴已经并仍会继续吸引金融行业的企业。而浦西则由于各类网络和设施完备，将继续保持对服务业者以及众多跨国公司运营总部的吸引力。因此，未来二者彼此间并不存在争夺租户的情况。

不过，从更为微观的层面来看，每个地区内部写字楼市场业主之间的竞争将更为明显。我们预计，2010年二季度至2011年四季度之间，该市将有1,057,304平方米的项目竣工（图1）。未来浦东（489,100平方米）和浦西（568,204平方米）的供应量将会对各个地区的写字楼业主提出挑战，因为各自区域的楼盘之间都会有更多争夺租户的情况出现。

过去若干年来，随着优质楼盘的陆续竣工，在上海的写字楼租户中始终存在着追逐楼盘质量的倾向。如图1所示，在浦东和浦西的新增供应量稳定的情况下，二者目前和未来均有足够的新增面积，来满足市内绝大多数希望扩大面积或搬迁的写字楼租户对于写字楼质量的需求，且仍能够在原地区进行选择。事实上，我们近期对上海已知的写字楼租赁成交情况分析也证实了这一点。在2010年迄今已成交的所有已知租赁交易中，有40家租户搬迁了办公室。在这些搬迁的成交中，只有7家从浦西搬迁至浦东，尤其是陆家嘴。在这7例搬迁中，有3家是金融企业，这符合金融相关企业继续扎堆陆家嘴金融贸易区的趋势。

除2008年浦东因多个主要写字楼项目陆续竣工以及金融危机使该地区众多金融企业的扩张计划被暂缓之外，浦东和浦西的可供楼盘面积比例大致相同（图2），说明二者的写字楼市场处于平衡态势。

由于全市2011年的空臵率上升以及市场租赁时间相对较短（大多为2至3年），我们预计浦东和浦西现有写字楼的业主会尽一切努力体现出本身项目与竞争对手的差异，以便通过提供有竞争力的租金或服务及设施升级，如获得LEED认证。

的确，这种竞争的酝酿以及新增供应对于租客来说是有积极意义的，因为它可以为租户提供更有成本优势的选择。就2010年第二季度上海甲级写字楼的租金而言，浦东和浦西的平均水平分别为6.80元/平方米/天、6.72元/平方米/天和6.84元/平方米/天。考虑到整个经济形势及其对未来需求的影响，加上从现在到2011年底预计竣工的面积，我们预计该市这一段时间租金的增幅相对较小，且增速缓慢（图3）。

就商铺、住宅和酒店这三个细分市场来说，浦西总体上不会受到7+1规划中浦东的类似新开发项目的影响，因为二者的目标客户和终端用户各有不同。如上所述，浦东7+1规划相关的新增商铺大部分都在新的国际旅游度假区周边以及浦东国际机场的新免税购物区内部兴建，如临港主城区、川沙和后世博板块内。这些零售商铺主要针对旅游区的游客或新住宅社区的居民。因此，我们认为浦东的新增零售物业开发项目对市中心或浦西地区的零售业不会带来压力。同理，浦东的新住宅物业主要针对在该地区工作的公司雇员，因而，我们认为浦东的住宅项目不会与浦西构成竞争。由于7+1规划会刺激浦东酒店业的开发，预计这些新开发项目同样是主要针对旅游区的游客，因此，这些新宾馆不会对浦西的酒店业造成不利影响。

如果得以成功落实，7+1规划将会使上海在成为国际金融和航运中心的道路上迈出坚实的一步。要使之成为现实，需要解决的问题是，随着开发的推进，需要妥善的软件配套。这包括有充足的人才储备来推动高附加值经济的发展，以及建立完善的法规以确保更高的业务透明度。

对中国大陆

7+1规划将成为向中国其它主要经济区和城市，展示如何建设强有力的组织架构、以提高效率和增加经济产出的窗口。

此外，我们预计该规划将进一步带动东部沿海地区高端产业的发展。低端产业将陆续向内陆地区西迁。此外，由于中国经济开始转向重视国内消费，浦东的高端产品制造预计将不断向国内市场倾斜。由于浦东拥有四通八达的高速公路网，如贯穿至浙江和江苏的A8和A30，与国内铁路网连通、能够远达乌鲁木齐的芦潮港铁路集装箱中心站，以及能够为远至重庆的长江沿线货轮提供服务的港口设施，我们预计，浦东足以满足国内市场未来的需求增长。

该规划可以成为中国其它港口的样板，如宁波、天津、广州、青岛和其它工业区，如苏州和天津，以进一步提高总体业务组织。

以上我们对宏观方面可能受到的影响进行了分析，接下来我们将就浦东8个受影响的区域进行更为详细的探讨。

上海综合保税区

提升上海的贸易和航运业务

现状

上海综合保税区占地22.76平方公里，由3个保税区组成——外高桥、洋山深水港和浦东国际机场（地图2）。上海能够成为全球吞吐量最大的港口，该区居功至伟（表3和图4）。例如，以金额计，浦东2009年的进出口总额为2,777.3亿美元，占上海全部进出口总额的一半。外高桥是中国最大和最早的自由贸易区，上海的很多国际贸易都在这里进行。洋山深水港资历最浅，但正在迅速赶上，其集装箱处理量在2010年二季度已达到30.6%的年比增长速度。该区的第三个组成部分也是世界舞台上的关键角色。2009年，浦东机场的货物吞吐量列全球第三。此外，2009年的进出港旅客已达到57,080,000人次，年比增长111.7%。

规划

7+1要求对这三个区域进行进一步的整合和开发。洋山深水港在2020年整个项目竣工后，拟达到2,500万标准集装箱(TEU)的年处理能力。届时，该港口还将包括多层次的国际航运和物流园区。同时，外高桥将在2020年建成一个国际货物和服务贸易区，而浦东国际机场的客流、物流和免税购物服务亦将获得长足发展。

房地产的前景和机遇

外高桥主要侧重高端物流中心和高技术制造业。洋山深水港有大量物流设施正在建设之中，后期还有更多项目。这些楼盘的入驻率目前还很低。不过，由于外高桥的物流面积已所剩无几，洋山深水港的设施将能够满足任何额外需求。浦东国际机场计划建设一个370,000平方米的货运西区和一个16.8平方公里的物流中心。随着大型品牌免税购物区即将开发，零售环境将大大改善。

临港产业区

建成一个重要的独立产业区

现状

作为洋山深水港的配套工程之一，同时也是临港新城建设的一个重要组成部分，临港产业区由主产业区、重装备产业区、物流园区组成（地图3）。其中主产业区占地101.6平方公里，是以装备类制造业为核心的综合生产体系。重装备产业区总面积36平方公里，重点发展重型装备、船用设备、汽车、物流装备、轨道交通设备等大型专用成套设备制造项目。物流园区总面积21.4平方公里，紧邻洋山国际深水港。

该地区工业物业设施面积的总存量为550,000平方米，其中45.5%用于制造，36.4%用于仓储，而18.1%则用于研发。就2010年二季度的平均租金来看，园区内的仓库租金最高，达每月每平方38.4元。其次是研发办公楼，为每月每平方米30.4元，而厂房租金为每月每平方米22.8元（表4）。

规划

在7+1规划中，临港产业区依旧坚持以先进制造业为主，布局国家级的第二产业。但所不同的是，在大浦东的发展机遇下，临港产业区从临港新城的主体规划中脱离出来，成为一个完全独立的园区。上海市政府为此成立了相应的管理委员会，实行"市级市管”体制，以保证该区能够在浦东下一步的经济发展中起到关键作用。

房地产的前景和机遇

临港产业区位于上海市的远郊，又是近年来刚刚起步，所以园区内的基础设施、产业布局还远不及已发展成熟的张江、金桥工业园。因此，园区内各物业类型的租金水平也大大低于其他更为成熟的工业区。但受到国家政策的大力扶持和航空设备制造等高端制造业的推动，加上附近洋山深水港的联动发展，长期来看，临港产业区的租金预计会不断攀升。此外，近几年稳步上升的土地成交量也显示出需求的不断增加。（图5）。

陆家嘴金融贸易区

契合2020年上海远景目标

现状

陆家嘴金融贸易区在1990年国务院批准成立（图4）。在众多国家级开发区中，陆家嘴是国内唯一以"金融贸易”命名的国家级开发区；其规划面积为28平方公里。一期建设项目为6.8平方公里；分三个主要部分：小陆家嘴金融中心、竹园商贸区和花木行政文化区，其中涵盖世纪公园板块（表5）。

众多耸立的摩天大楼鳞次栉比，陆家嘴已发展成为一个日趋成熟的金融城。截至2009年底，金融贸易区集聚了556家金融机构，约占全市的70%；已建成商务楼宇的总存量已达到860万平方米，约占全市总量的16%。此外，该区域也是上海市财税收入的重要来源。2009年，该区完成各类税收超过300亿元，约占全市总额的12%。

规划

根据7+1规划，陆家嘴金融贸易区的规划面积将扩大到31.78平方公里。在陆家嘴东扩后的规划中，有10个写字楼项目将竣工（约300万平方米）：包括上海中心大厦、上海船厂项目和世纪大道2-3及2-4地块。浦东区政府正加快推进陆家嘴金融服务业的发展。我们预计，这些规划将与2020年上海建设成为国际金融中心的远景（国务院审批）很好衔接。浦东区政府致力于加快小陆家嘴的开发，完善金融前后台布局规划，优化小陆家嘴、张江银行卡产业园及其延伸区域商业配套环境。

房地产的前景和机遇

在甲级写字楼方面，我们估算在2010至2014年，陆家嘴金融贸易区将有135万平方米的甲级写字楼竣工。预计2014年，该区甲级写字楼将占到全市总存量面积的35%。伴随着中国金融市场的持续发展，我们预计跨国和国内金融机构将不断扩张他们在中国的业务，而陆家嘴金融贸易区将是其首选。从短期来看，新增供应会推升该区域的空臵率（图6），但我们认为，从长期来看，需求稳固和租金上涨。

张江高科技园区

三个产业园区合为一体

现状

成立于1992年的张江高科技园区是中国最成熟的国家级产业园区之一（地图5）。在引进全球众多知名企业方面，该区有着辉煌的历史业绩。这些企业涉及众多高科技产业，包括集成电路、软件和生物医药。整个园区分为四个部分：一个技术创新区，一个高科技产业区，一个科研教育区和一个生活区。园区规划面积为25平方公里。

目前园区内工业建筑总量约为130万平方米，主要以研发办公楼为主（80.7%），并伴有部分厂房（19.3%）。2010年二季度，园区研发办公楼的平均租金为每月每平方106.5元，而厂房的租金则为每月每平方50.2元（表6）。

规划

在此次"7+1”规划中，园区面积将扩展到77.45平方公里，将康桥工业园和国际医学园区整合在一起。未来，康桥将更加清晰的定位为先进制造业基地和有核心竞争力的生产性服务业集聚基地，承接张江的高新技术成果转化。国际医学院也将着力打造高端医疗服务平台和高科技医疗器械产业基地。张江、康桥以及国际医学园三者的结合，将研发、生产、服务集中于一体，以张江为领衔，康桥为承接，国际医学园为应用，从而带动整个产业链的发展。

房地产的前景和机遇

从近年来的土地交易可以看出，新增土地供应主要分部在康桥和上海国际医药园区，且以生产性厂房用途为主（图7）。张江园区内可供开发的土地正迅速成为稀缺资源。那些希望在园区内扩大或设立新厂房的企业正将更多目光投到康桥和上海国际医药园区。基于这一背景，我们预计，从长期来看，康桥和上海国际医药园区的厂房租金将呈现稳步攀升状态。就张江而言，随着上海不断向高端产业倾斜，我们预计，研发办公楼的重要性将愈加突显。随着吸收企业数量的不断增加，园区内研发办公物业的租金将呈现长期上涨态势。

金桥出口加工区

建成一个更加多元化的产业区

现状

金桥出口加工区于1990年成立，属于国家级经济技术开发区，总规划面积27.38平方公里，分南北两区（地图6）。目前，金桥已经成为中国最重要的先进制造业基地之一，以汽车制造是主导产业之一。此外，2009年，中国移动和中国电信落户金桥北区，一个以视讯为产业链的新媒体业务基地将在金桥形成。2009年，加工区完成工业总产值1,672.91亿元，其中汽车与零部件产业占41.5%，电子信息产业占30.4%。全年吸引投资额累计达174.74亿美元。

金桥的工业建筑总量约为124万平方米（表7）。其中的84%为厂房。研发办公用房和仓库的面积各占其余存量的8%左右。2010年2季度，厂房和仓库的平均租金分别为每月每平方米39.5元和每月每平方米36.5元。研发办公楼的租金最高，平均为每月每平方米136.9元。

规划

在7+1中，金桥出口加工区的面积将扩大到67.79平方公里，并将继续以先进制造业为特色。扩容后，该区将把原来的南汇工业园和空港工业园纳入其中。板块北部主要发展"2.5产业”和现代服务业，而南部将集中发展制造业。未来在南汇工业区构建新能源产业化基地，在空港工业园提供更好的仓储物流服务，使整个金桥工业区形成产业发展梯度。

房地产的前景和机遇

金桥本园区经过近20年的建设，园区内的土地资源已基本开发殆尽，未来新增供应较少（图8）。此次整合南汇工业园和空港工业园，为园区的发展注入了新的动力。未来本区内主要依靠产业升级，企业的不断入驻将进一步推高园区内现有厂房和研发办公楼的租金水平。同时，受到产业升级的积极影响，预计南汇工业园和空港工业园的厂房和仓库租金会出现长期上升趋势。

临港主城区

配臵高附加值核心要素

现状

临港主城区是临港新城的子板块(图7)，上海市政府在2002年批复同意临港新城总体规划，因此临港新城被纳入"一城九镇”的规划。临港新城距上海市中心城区75公里，距浦东国际机场25公里。新城通过A2和A30高速公路与城际交通系统连接。

2010年第二季度，临港主城区的普通住宅成交平均为8,385元/平方米（表8和图9）,写字楼和商铺的平均售价分别为18,602元/平方米和7,818元/平方米（表8）。由于临港主城区的房地产市场尚不成熟，因此整体市场容量也相对较小。此外，大多数是销售型商业项目，仅有少量可供出租。该区域写字楼的平均租金为2.5元/平方米/天，商铺的平均租金在3.0-3.5元/平方米/天。

规划

在7+1规划中，临港主城区规划面积74平方公里。预计2020年，该板块人口规模将达到60万人。2012年，连接临港新城的轨道交通11号线将顺利通车，这里的居民将能直达上海市区。临港主城区重点发展商业商务、文化教育、旅游居住等功能，着力打造成为生态的"绿色新城”。

房地产的前景和机遇

临港主城区将以零售、休闲和娱乐功能为载体，形成继续完善的商业商务配套建设。临港主城区以及周边区域，如洋山深水港、临港工业园和浦东国际机场的后续开发，将创造新的就业机会。由此，我们预计将来这里会吸引到更多的熟练工人。人员的流入将对临港新城中心区的住宅价格产生积极影响。我们预计，近期的宏观调控对该区域的平均住宅售价影响不大，因为这里依然是价格的洼地。因此，无论从短期，还是长期来看，我们认为该区域的住宅价格会持续上涨。

国际旅游度假区

以迪士尼乐园为发展重点

现状

尽管整个区域的总体行政规划仍在酝酿之中，但大部分迪士尼乐园的规划用地均已拆迁完毕（地图8）。另外，三甲港海滨旅游度假区和临港度假区目前已经动工。

规划

国际旅游度假区将以迪士尼主题公园为主要特色，并包括三甲港海滨旅游度假区和临港度假区。迪士尼主题公园的一期项目中，主题公园部分占地150公顷，另有270公顷用于辅助服务。预计主题公园将于2015年左右开张。

房地产的前景和机遇

自宣布迪士尼项目落户浦东以来，我们看到川沙地区周边房价的涨幅已经超过了30%。目前这里的房价已经超过11,000元/平方米（图10）。由于该区将会建设更多增值服务设施，这将会推动住宅的需求。预计到2015年，这里的平均房价将会上升到20,000元/平方米左右。不过，从短期来看，由于去年平均价格的大幅上升以及近期的房地产市场调控政策，我们认为住宅价格在2010年余下的时间内将会走软。

区内的大量增值服务将以零售为主体，既有为公园服务的先进零售业，也有为人口和消费能力两方面都不断增加的本地社区所提供的零售服务。同时，酒店业将会也从旅游度假区开发中受惠。从长期来看，我们预计，新建宾馆将吸引大量的国内游客和主要来自于亚洲地区的国外游客，届时这里的平均客房价格会不断上升。

一个主题公园如何使一个曾经以农村为主的地方经济发生转变，我们不妨可以看看奥兰多的例子（表9）。在1971年前，佛罗里达的奥兰多周边的经济大部分以农业为主。现在，奥兰多的迪士尼为本地带来了相当于100亿元人民币的年收入，世界各地的游客纷至沓来。根据以上情况以及预计每年来上海迪士尼游玩的人数，保守估计，主题公园可以为浦东带来160亿元的年收入。

后世博板块

响应号召："城市让生活更美好”

现状

2010世博会正在进行中，并将对公众开放到2010年10月底（地图9）。后世博板块周围的交通设施已基本竣工，现在有3条地铁线路到达该区（地铁7、8和13号线）。

后世博板块周边的住宅市场，2010上半年的平均售价为23,188元/平方米（表10和图11）。后世博板块位于内中环间，2010年上半年内中环的住宅平均价格高达33,489元/平方米（图11），后世博板块的住宅显著低于内中环的平均价格。

规划

后世博板块规划面积3.93平方公里。目前，该区域包括世博会会址、部分公共绿地以及住宅社区。在7+1规划中，该区域将主要致力于金融、会展、商务和现代服务业的开发。至于该区的具体功能，后世博板块的规划方案和管理系统目前仍在讨论中。不过可以预计，该板块未来房地产的开发，尤其是商业地产开发，基于"城市让生活更美好”的理念，将为其它商务区提供有效的补充，如陆家嘴。

房地产的前景和机遇

由于靠近上海市中心，拥有便利的交通网络，因此后世博板块未来建成的物业，无论是用于办公、商业或居住，从长期来看，租金和价格都会呈现上涨态势。

就商业项目来说，预计后世博园区将分担其它商业区的部分功能，这里有望塑造成为功能齐全"第二个陆家嘴”。不过，它不会对该市其它CBD带来挑战。

住宅市场方面，我们现在可以看到，浦东后世博板与内中环间的住宅价格存在10,000元/平方米价差。从长期来看，考虑到后世博板块价值的提升，这一价差将会缩小。

总结

浦东21世纪展望

在过去20年来，浦东见证了大量的投资和飞速发展。7+1规划将继续保持这种发展动力，并为浦东以及上海在21世纪的经济健康发展打下坚实的基础。

我们预计，7+1规划将在浦东现有设施的基础上不断完善。人口稠密的黄浦江沿岸将被定位为包括金融、商业、会展和现代服务相关的各种产业。人口较少的东海沿海地区将容纳航运、贸易、物流、重型装备制造、先进制造业、航空和旅游业。

在考虑浦东和浦西地区不同类型的房地产市场哪些会因7+1规划受益、而哪些会受损的问题时，我们认为，二者在工业、写字楼、零售物业、住宅和宾馆物业市场方面存在着互补性，从总体上看，浦西并不会因为7+1规划受到负面影响。

预计新规划将会给上海增加更多砝码，以实现其在2020年前成为国际金融和航运中心的宏伟蓝图。

为了保证该规划的顺利完成，整个过程必须要有"软”资产的引导，如拥有充足的人才储备，并设计出台必要的法律法规。此外，需要提供进一步的政府优惠政策来吸引更多高端产业进入浦东。

今后10年，我们相信浦东将会发展成为一个规模更大的多元化经济体，推动它前进的动力包括一个金融中心、各个重要的产业区、各主要港口设施、一个大规模的机场和一个国际旅游区。鉴于这种经济扩张势头，我们预计，对写字楼、商铺、住宅和工业的需求将出现增长。因此，在今后10年中，预计需求的增长将会使浦东地区的上述房地产市场的租金和价格不断攀升。

最后，如果7+1规划能够全面落实，7+1就可能成为中国其它主要经济区和城市发展的重要样板，即如何以最佳方式进行规划和结构重组，以提高商业效率，从而获得更多经济效益。

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